고덕 강일 3단지 반값 아파트 분양, 사전청약 분석

오늘은 서울주택도시공사(SH공사)에서 2월 27일부터 사전청약 접수를 시작한 고덕 강일 3단지에 대해 알아보겠습니다. 고덕 강일 3단지는 서울 반값아파트라고 불리는 토지임대부 분양주택입니다. 이번 사전 청약으로 공급되는 물량은 총 1300 가구 중 500 가구로 특별공급 400 가구, 일반공급 100 가구입니다. 지금부터 사전청약의 모든 것을 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 고덕 강일 3단지 소개
2. 사전청약 공고 분석
3. 토지임대부 주택 사전청약 특징
4. 토지임대부 주택의 한계점

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1. 고덕 강일 3단지 소개

 

 고덕강일 3단지 SH공사의 첫 번째 토지임대부 분양주택입니다. 공공주택 분양가에 택지비를 제외한 합리적인 가격으로 공급한다고 합니다. 이번 사전청약은 국토교통부가 발표한 공공분양주택 정책 브랜드 '뉴:홈'의 주택 유형 중 나눔형에 해당하는 '토지임대부 분양주택'으로 공급입니다.

 

고덕강일 3단지 소개

 

단지는 총 1305가구 대단지로 한강에 인접해 있고 근방에 미사한강공원, 고덕생태공원 등이 위치해 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 단지 반경 300ｍ 이내 강빛초·중학교 및 병설유치원이 있어 안전한 교육 환경을 누릴 수 있습니다. 올림픽대로, 서울외곽순환도로, 강변북로, 서울양양고속도로 등 광역도로망이 가까우며 주변에 5호선 강일역과 상일동역이 있습니다. 향후 강동구 중앙보훈병원역에서 고덕강일지구까지 지하철 9호선을 연장하겠다는 계획도 발표됐습니다. 

 

이번에 사전분양하는 500가구는 전부 59 Type으로 방 3개와 화장실 2개가 있는 평형입니다. 미혼 청년이 혼자 살기에는 충분한 크기이며, 신혼부부가 살면서 아이 1명을 키우기에도 부족함이 없습니다.

 

고덕 강일 3단지 59제곱미터 평면도

 

 

2. 사전청약 공고 분석

 

 이번 사전청약은 총 500호로 이 중 400호를 청년, 신혼부부, 생애최초 특별공급으로 분양합니다. 500 가구 모두 59A Type이며, 공고일 기준 서울・경기・인천에 거주 중인 무주택 세대 구성원중 청약통장 가입자는 지원할 수 있습니다. 분양가는 3억 5,500만 원이며, 토지 임대부 주택이기 때문에 토지에 대한 임대료 월 40만 원을 납부해야 합니다. 

 

사전청약 공고 분석

 

특별공급과 일반공급의 자격요건은 아래와 같습니다. 특별공급과 일반공급 모두 소득 요건과 자산요건을 만족해야 합니다.

 

특별공급과 일반공급 신청 자격 요건

 

해당 요건을 만족한다고 모두 당첨되는 것은 아니며, 각 특별공급별 당첨자 선정을 위한 가점이 존재합니다. 자세한 당첨 요건을 알고 싶으신 분들은 아래 SH공사 사이트에 들어가셔서, 입주자 모집 공고를 확인해 보시기 바랍니다.

 

sh서울주택도시공사

 

고덕 강일 3단지 사전청약 일정은 다음과 같습니다. 2월 27일 부터 28일에는 특별공급 접수가 진행되며, 일반공급은 3월 2일부터 진행됩니다. 당첨자는 3월 23일에 발표됩니다.

 

사전청약 접수 기간

 

3.  토지임대부 주택 사전청약 특징

 

후분양으로 진행되는 고덕 강일 3단지

 

고덕 강일 3단지는 2027년 3월에 입주하며, 본 청약은 공정이 90% 완료되는 2026년 8월입니다. 사전청약 이후에도 3년의 시간이 남는데요. 따라서, 사전청약이 당첨되고도 2026년 8월 실제 집을 확인하고 계약 여부를 결정할 수 있습니다. 본 청약 시 포기하더라도 청약제한 사항 등의 불이익이 없습니다.

 

따라서 일단 당첨을 해놓고 시장과 개인의 상황에 따라 본청약을 할지, 말지 2026년 8월에 결정해도 된다는 것입니다. 그렇기 때문에 일단 자격요건이 되면 신청을 해보고, 당첨이 된 후에 천천히 본 청약을 지원할지 고민해도 늦지 않다는 장점이 있습니다.

 

또한, 당첨이 되면 40년간 토지를 임대할 수 있는 자격을 얻으며, 추가로 40년 연장을 할 수 있어 최대 80년까지 해당 주택에서 거주할 수 있습니다.

 

4.  토지임대부 주택의 한계점

 

고덕 강일 3단지는 SH공사에서 처음 시행하는 토지임대부 분양 주택입니다. 즉, 토지는 SH공사에서 소유하고 개인은 건물에 대한 소유권만 갖게 되는 것입니다. 그렇기 때문에 분양가가 3억 5,500만 원 수준으로 주변 시세 대비 절반밖에 되지 않는 것입니다. 하지만, 토지가 내 것이 아니기 때문에 월 40만 원 정도의 토지 임대료를 추가 납부해야 합니다.

 

이는 주변의 반전세 시세와 비교했을 때, 결코 저렴한 가격은 아닙니다. 또한, 자산가치의 핵심인 토지가 나의 소유가 아니기 때문에 투자 자산으로서의 메리트가 전혀 없습니다. 일반적으로 토지는 가격이 우상향하나, 건물은 감가상각으로 가격이 지속적으로 떨어지게 되어있습니다.

 

나눔형 전용모기지를 활용하면 낮은 금리로 2.8억(LTV 80% 기준)까지 빌릴 수 있다는 장점이 있어, 본 청약까지 계약금 7,000만 원 정도만 확보하면 되는 것은 청년들에게 큰 메리트이긴 합니다. 하지만, 토지임대부라는 자산가치에서 단점을 상쇄할 수 있을지는 조금 더 고민이 필요할 듯합니다.