RTI란? 규제, 계산방법

오늘은 임대사업자라면 꼭 알아야 할 RTI(Rent To Interest)의 개념과 계산방법, 대출 규제에 대해 알아보겠습니다. 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DSR이 적용됩니다. LTV는 주택 가격대비 대출금 한도의 비율이며, DSR은 소득 대비 이자상환 능력을 계산하는 지표입니다. 임대수입이 목적인 상가나 임대주택에 대해 대출을 받을 때는 DSR 대신, RTI가 적용되는데요. 그럼 RTI가 무엇인지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. RTI란?
2. RTI 계산 방법
3. RTI 대출 한도 규제

※함께 보면 좋은 글

DSR 규제 완화(기존 시점 DSR 적용, 특례보금자리론)

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1. RTI란?

 

RTI(Rent To Interest)는 부동산임대업 이자상환비율로서 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표입니다. 주택담보대출을 받을 때, LTV와 DSR을 계산하는데요. RTI는 상가나 임대주택에 대한 대출을 받을 때 사용하는 지표로, DSR과 유사한 개념입니다. 쉽게 설명드리면, 임대수익 대비 대출이자 비용의 비율입니다.

 

 

2. RTI 계산 방법

 

 RTI를 계산하는 방법은 매우 간단합니다. RTI는 연 임대소득에서 연간 이자비용을 나눈 값입니다.

 

• RTI = 연 임대소득/연 이자비용

 

예를 들어 연 1.6억의 임대수익이 나오는 상가에 연 이자율 4%로 30억을 대출을 받았다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 연 이자비용은 1.2억(30억x4%)입니다. 따라서 RTI는 1.33(1.6억/1.2억)입니다. 

 

RTI계산 예시

 

RTI는 대출이 만기일시상환이냐, 원금 균등상환이냐, 원리금 균등상환이냐에 따라 조금씩 다르게 계산됩니다. 각 케이스별 계산은 RTI 계산기를 통해 간단하게 계산해 볼 수 있습니다.

 

3. RTI 대출 한도 규제

 

정부는 무분별한 대출을 막기위해 주택과 비주택에 대한 RTI 규제를 도입했습니다. 주택의 경우 RTI가 1.25가 나와야 대출이 가능하며, 비주택의 경우 1.5가 나와야 합니다.

 

※RTI 대출 규제

• 주택 : 1.25 이상
• 비주택 : 1.5 이산

 

하지만, 현재 임대사업자들은 대부분 RTI가 1.5는커녕 1.0을 넘는 경우도 많지 않습니다. 대출이자도 올랐고, 월세 수익만을 바라보고 부동산을 투자하는 경우도 많지 않기 때문인데요. 지방의 소형 주택의 경우 RTI가 높게 나올 수 있지만, 수도권의 주택이나 상가는 RTI가 높게 형성되기 쉽지 않은 구조입니다.

 

따라서, RTI 규제를 받지않는 법인사업자를 통해 상가를 구매하거나, 초기 임차료를 비싸게 받고 추후 임차료를 할인해 주는 방식으로 특약사항을 걸어 RTI를 맞추는 경우가 많습니다.