오늘은 전세 사기의 유형과 이를 피하는 방법에 대해 알아보겠습니다. 최근 갭 투기로 수백 채의 임대주택을 사들인 임대 사업자가 보증금을 반환하지 못하는 깡통주택 전세 사기 피해 임대주택이 급격하게 증가하고 있습니다. 대부분 사회 초년생들이 빌라나 오피스텔 원룸을 전세로 들어가면서, 사기를 당하는 것이기 때문에 이 사태가 매우 심각한데요. 사회초년생이라면 꼭 알아야 하는 전세 사기 유형과 이를 예방하는 방법을 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 전세 관련 알아두어야 할 용어
2. 전세 사기 유형
3. 전세 사기 피하는 방법
4. 전세 사기를 당한 경우 대처법
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1. 전세 관련 알아두어야 할 용어
전세 계약과 관련하여 꼭 알아야 할 용어 4가지를 먼저 알려드리겠습니다. 전세 계약 전 아래 용어 6가지에 대해서는 꼭 공부를 해두셔야 전세 사기를 당할 위험이 현저하게 줄어들게 됩니다.
1) 깡통전세
깡통 전세는 해당 주택에 대한 담보 대출금과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%를 넘어가는 것을 의미합니다. 빌라의 경우 아파트와 달리 시세가 명확하지 않습니다. 따라서, 매매가와 전세가격이 거의 비슷하거나 오히려 전세가격이 더 높은 경우도 많은데요. 이 경우 깡통전세가 발생하게 됩니다.
이 상황에서 집주인이 망하거나, 이후에 들어올 전세 세입자가 없어 전세금을 돌려줄 돈이 없다면 집은 경매에 넘어가게 됩니다. 이 경우 경매가 1번만 유찰되어도, 경매가가 20~30% 떨어져 낙찰금액이 나에게 돌려줘야 할 전세금액보다 낮아지게 됩니다. 이런 상황에서 경매를 낙찰받을 사람도 없게 되어, 일반적으로 전세로 살고 있는 세입자가 직접 낙찰을 받아 조금이라도 재산을 지키는 상황으로 가게 됩니다.
2) 근저당 설정
근저당이란 돈을 빌려준 사람이 돈을 빌린 사람의 부동산 등기부등본에 돈을 빌려준 기록을 표시해 둔 것입니다.
근저당이 설정되었다는 것은 집주인이 집을 매입할 당시 대출을 받았다는 것입니다. 전세 계약할 집에 근저당이 있다는 것은, 내가 집주인에게 전세보증금을 준 시점보다, 은행에 해당 집을 담보로 대출을 받은 시점이 더 빠르다는 것입니다. 이 경우 전셋집에 문제가 생겨 경매로 넘어가게 되면, 낙찰가에서 전세 세입자인 나보다 은행이 먼저 배당을 받아가게 됩니다.
따라서, 근저당이 설정된 집을 보고 있다면, 주택에 대한 담보 대출금과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%를 넘어가면 안 됩니다.
3) 대항력
대항력이란 주택을 사용할 권리와 보증금을 돌려받을 권리를 의미합니다. 대항력을 갖추기 위해서는 전세계약 후, 주민센터에서 전입신고를 해야 합니다. 전입신고를 하지 않았다면, 혹여나 전셋집이 경매에 넘어가게 되었을 때, 우선변제권으로 전세금 보호를 받을 수 없습니다.
4) 우선변제권
전입신고를 한 후 확정일자를 받으면, 우선 변제권이 생기게 됩니다. 우선 변제권이란 전셋집이 혹여 경매에 넘어가게 되었을 때, 낙찰금액에서 나의 전세보증금을, 이후 근저당을 설정한 다른 사람보다 먼저 받는다는 것입니다.
확정일자를 받게 되면 대항력이 갖춰진 직후 우선 변제권 효력이 발생합니다. 대항력은 전입 신고 후, 다음날 00시에 효력이 발생하기 발생하기 때문에 이 사이 하루동안 발생하는 근저당 변동사항을 주의해야 합니다.
5) 전세 보증보험
전세 계약을 하면서 전세보증보험에 가입하면, 전셋집이 경매로 넘어갔을 때 SGI나 HUG와 같은 보증기관에서 전세보증금을 선 지급해 줍니다. 전세 보증보험은 모든 집이 가입할 수 있는 것은 아니고, 심사를 거쳐 권리사항이 복잡한 집은 가입할 수 없습니다. 따라서, 내가 부동산에 대해 아무것도 모른다고 할 때는, "전세보증보험이 가입되지 않는 집은 무조건 거른다"라는 마음으로 전셋집을 구하시면 됩니다.
2. 전세 사기 유형
전세 사기의 유형은 다양하고, 최근에는 신종 사기 수법도 나오고 있어 마음먹고 사기를 치려고 하면 속수무책으로 당하기 쉽습니다. 그래도 각종 전세 사기 유형에 대해 알아놓으면, 전세 사기를 당할 확률을 대폭 줄일 수 있을 것입니다.
1) 갭투자 사기
갭투자는 전세보증금과 매매가의 차이인 갭(Gap)을 이용하여, 부동산 투자를 하는 것입니다. 예를 들어 전세보증금이 4억이고, 집값이 5억이라면, 그 차이인 1억을 가지고 집을 사서 투자를 하는 것입니다. 이 경우 집값이 오르면 좋은 투자가 되지만, 집값이 떨어질 경우 전세보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 발생하는 것입니다.
최근 발생한 대규모 전세사기는 바로 이러한 갭투자 사기입니다. 갭 투기로 수백 채의 임대주택을 사들인 임대 사업자가 보증금을 반환하지 못하는 깡통주택 전세 사기 피해 임대주택이 급격하게 증가한 것입니다.
2) 신탁사기
개인의 신용등급이 낮으면, 신탁회사에 소유권을 넘겨 신탁회사를 통해 거액의 은행대출을 받아 건물을 짓는 경우가 있습니다. 이 경우 건물주와 신탁회사 사이에 신탁원부를 작성하는데요. 신탁원부에는 건물주가 부동산 계약 체결 시, 신탁회사에 동의를 얻어야 한다는 내용이 담겨 있습니다.
근데, 건물주가 신탁회사에 동의를 받지 않은 상태에서 세입자들과 전세계약을 하게 되면 효력이 없는 가짜계약서가 됩니다. 이렇게 가짜계약서를 작성하고 건물주에게 전세보증금을 보내줬다면, 이 돈은 임대차보호법의 보호를 받지 못하게 됩니다. 이렇게 건물주가 다수의 세입자를 모아, 가짜 전세계약을 통해 보증금을 받고 나르는 것이 바로 신탁사기입니다.
3) 대항력 악용 사기
대항력은 전입신고 후, 확정일자를 받아 갖추게 됩니다. 하지만, 이 대항력은 전입신고를 한 다음날 00시부터 효력이 발생하는데요.
이렇게, 전입신고를 하고 대항력을 갖추는 다음날 00시까지 무방비 상태에 놓이게 됩니다. 이 허점을 악용하여, 집주인이 짧은 시간 안에 은행에 대출을 받고 잠적하는 사기가 발생하기도 합니다.
4) 신종 사기(전입신고 위조)
전입신고를 위조하는 신종 사기 수법도 있습니다. 집주인이 세입자의 계약서 첨부 서류인 등본을 이용하여 목도장과 신분증을 위조합니다. 이후 세입자를 다른 빈집이나 자신의 집에 동거인으로 전입신고 시킨 후, 거액의 돈을 대출받아 나르는 것입니다.
3. 전세 사기 피하는 방법
먼저 국토교통부 전세사기 예방법 안내 홈페이지에 들어가면, 전세 계약 전, 중, 후 유의해야 할 기본사항을 안내하고 있습니다. 전세 계약을 생각하신다면, 해당 홈페이지의 내용을 꼭 읽어보시기 바랍니다.
해당 포스팅에서는 각 전세사기 유형별 전세사기 예방법을 설명드리겠습니다.
1) 갭투자 사기
갭투자 사기를 예방하기 위해서는 깡통전세를 피해야 합니다. 주택에 대한 담보 대출금과 전세금(임차보증금)의 합이 집값의 70%를 넘지 않는 집만 전세계약을 진행해야 합니다. 만약 신축 빌라여서, 매매가 시세를 알기 어렵다면 전세 계약을 하는 것보다는 월세를 진행하는 것이 안전합니다.
소액임차인 최우선변제가 있기 때문에, 월세 보증금 작게 설정하면 만약 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 날릴 일이 거의 없습니다.
전세보증보험 심사 시 심사기관에서 근저당과 전세가율을 확인하기 때문에, "전세보증보험이 가입되지 않는 집은 무조건 거른다"라는 마음으로 전셋집을 구하시면 됩니다.
2) 신탁사기
등기부등본을 확인하여 갑구에 신탁등기가 있는지 확인해야 합니다. 신탁등기가 있다면, 반드시 등기소에 방문하여 신탁원부를 발급받고 대금지급자를 확인한 뒤에, 그 대금지급자에게 임대차계약에 대한 모든 동의를 받아야 합니다.
등기부등본은 위조를 하는 경우도 있기 때문에, 꼭 직접 인터넷 등기소에서 최신버전으로 발급받으셔야 합니다.
등기부등본 열람, 인터넷 발급
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3) 대항력 악용 사기
대항력이 발생하는 시기의 악용을 예방하기 위해서는, 임대차 계약서 특약사항에 아래와 같은 문구를 꼭 적어 놓으셔야 합니다. 또한 임대차 계약을 하는 시점에 등기부등본을 확인하고, 전입신고를 한 다음날에도 바로 등기부등본을 발급받아 확인해야 합니다.
또한, 전세 계약의 체결 시간을 가급적 오후 3시 이후 시간으로 하면, 당일 근저당 발생을 할 시간을 주지 않고 방해를 할 수 있습니다.
4) 신종 사기(전입신고 위조)
정부 24에서 전입/전출 신고 시 문자 알림 서비스를 신청하면, 해당 사기를 견제할 수 있습니다. 또한, 번거롭고 비용이 들더라도 전세권 설정을 하면 점유 여부와 상관없이 대항력이 발생합니다.
전세권 설정은 집주인의 동의도 필요하고, 등기 비용도 많이 발생합니다. 또한, 필요 서류가 많기 때문에 집주인이 꺼리는 경우도 많습니다. 만약 전세권 이야기를 꺼냈을 때, 집주인이 긍정적인 반응을 보인다면 사기에 대한 염려를 조금 줄일 수 있기 때문에 한 반 이야기해 보는 것도 좋습니다.
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