전세 재계약 중개수수료, 재계약시 주의사항

 오늘은 재계약 시 중개수수료 납부 여부와 재계약 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다. 최근 전세 재계약이 늘면서 중개수수료와 관련된 분쟁이 잇따르고 있습니다. 집주인이나 세입자 입장에서는 새로운 집 중개가 아닌 만큼 중개수수료를 내지 않거나, 일정액의 수고비를 지불하면 된다는 입장이지만, 공인중개사들은 신규 계약과 별 차이가 없는 계약 업무를 수행하기에 법정 수수료를 받아야 한다는 입장입니다. 과연 이러한 전세 재계약 시 중개수수료는 어떻게 해야 할지 지금부터 자세히 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 전세 재계약 시 중개수수료 지급해야 할까?
2. 전세 재계약 시 주의사항
3. 전세 계약서 양식, 작성 방법

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1. 전세 재계약 시 중개수수료 지급해야 할까?

 

전세 재계약은 보증금의 변동이 없는 경우, 하락한 경우, 증가한 경우로 나눌 수 있습니다. 통상적으로 각 경우에 따라 중개수수료를 내야 하는지 여부가 달라지는데요. 각 상황별 납부 여부를 나눠서 알아보겠습니다.

 

1) 전세 계약 조건의 변경이 없는 경우

 

 전세 계약이 종료되기 6개월에서 2개월 사이에 임대인이 임차인에게 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경을 요구하지 않으면, 묵시적으로 계약 연장이 됩니다. 이렇게 묵시적 계약 연장이 되면 계약서를 쓸 필요도 없이 이전 계약 조건과 동일하게 자동으로 계약이 갱신됩니다. 따라서 이 경우에는 부동산 중개인을 통해 계약서를 쓸 필요가 없기 때문에, 중개수수료를 낼 필요도 없습니다. 전세 보증금의 인상·인하가 없는 2년을 연장하는 경우에는 기존 계약 때 받은 확정일자가 그대로 유효하고, 중개수수료를 지불하지 않아도 됩니다.

 

2) 전세 보증금이 하락한 경우

 

 만약 보증금이 하락한 경우에는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 계약 연장 등 변경 내용을 넣어야 합니다. 예를 들어 계약서에 '조정된 금액으로 집주인과 세입자는 ○○년 ○월○일부터 ○○년 ○월○일까지 전세 계약한다'라고 작성하면 됩니다. 이 경우에는 복잡하지 않기 때문에 집주인과 세입자가 중개인을 끼지 않고 작성해도 괜찮습니다. 중개수수료가 들지 않고, 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 추가로 받을 필요가 없습니다.

 

3) 전세 보증금이 증가하는 경우 

 

 전셋값 상승으로 전세 보증금이 오른 경우 보증금 손실을 예방하기 위해서 중개인을 통해서 거래를 하는 게 안전합니다. 세입자는 계약 전 등기부등본을 통해 근저당 등 권리관계에 대한 변동 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 또 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았는지도 필수 확인 사항입니다.

 

이때에는 기존 계약서에 보증금 상한 내용을 적는 것보다는 증액분을 기준으로 표준계약서에 따라 새 계약서를 작성해야 합니다. 새 계약서에는 전세금 증액분과 임대 기간 변경 등의 내용을 작성하면 됩니다.

또 특약사항에 기존 계약서가 유효하다는 내용도 필수입니다. 나중에 법적 다툼이 벌어졌을 때 우선변제권을 확보하기 위해서입니다. 계약 후 증액된 금액에 대해서만 주민센터에서 확정일자를 받으면 됩니다.

재계약이라도 계약서에 중개사가 서명을 하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 중개사가 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 합니다. 다만, 중개사가 계약서를 단순 대필만 할 경우 10만 원 내외의 대필료만 지불하면 됩니다.

 

 

2.  전세 재계약 시 주의 사항

 

  앞서 설명드린 것처럼, 전세금을 높여서 재계약할 경우에는 보증금 손실을 예방하기 위해 주의해야 할 사항이 있습니다. 기존 계약을 묵시적 갱신하는 경우나, 보증금을 낮추는 경우는 기존 계약이 유효하기 때문에 큰 문제가 발생하지 않습니다. 하지만, 전세금을 높일 경우에는 근저당 등 권리관계에 대한 변동 여부를 확인해야 합니다. 계약 전 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1. 등기부등본을 떼어서 근저당 설정, 가압류, 권리변동 여부를 확인할 것
   • 선순위 근저당이나 대출이 있다면, 올려준 보증금이 변제순위 뒤로 밀려날 수 있음
2. 기존 계약서를 꼭 보관할 것
   • 과거 2년 동안의 계약기간을 증명하기 위함
3. 임대인 채무 변제 이행 관련 특약조항을 넣기
   • 주택의 대출 비중이 높다면 임대인이 채무 변제를 이행을 하지 않을 경우, 계약을 해지하고 보증금을 반환하며 손해배상을 청구할 수 있다는 특약조항을 넣어서 작성합니다.
4. 재계약 후 확정 일자 받기

 

3. 전세 계약서 양식, 작성 방법

 

 계약서 같은 경우는 기존의 공인중개사를 통해 작성했던 내용을 그대로 활용하시면 됩니다. 만약 공인중개사분이 대필을 해주시겠다고 하시면, 대필료를 사전에 합의하셔서 요청하셔도 됩니다. 통상적으로 대필료는 10~30만 원 사이입니다. 아래 양식은 국토부에서 제공하는 표준임대차계약서 서식입니다. 해당 양식을 활용하셔서 전세 재계약서 작성을 하셔도 됩니다.

 

표준임대차계약서 서식.hwp

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전세 재계약 시 계약서 작성 방법

 

만약 4억의 전세보증금을 5% 인상하여 4억 2천만 원으로 재계약한다면, 위의 그림과 같이 계약금에 4억, 잔금에 2천만 원을 적어주시고 잔금 지급일을 적어주시면 됩니다.

 

전세 재계약 시 계약서 작성 방법

 

재계약의 경우 특약사항에 위의 그림과 같은 문구를 적어주시면 됩니다. 이렇게 작성한 재계약서와 기존 계약서를 모두 잘 보관해주시면 됩니다.