오늘은 지난 9월 21일 발표된 조정대상지역, 투기과열지구 해제 현황과 이에 따른 효과에 대해 알아보겠습니다. 지난 6월 30일 조정대상지역과 투기과열지구 해제를 진행한데 이어, 정부는 9월에도 대규모로 규제 지역 해제를 발표했는데요. 이번 발표를 통해 세종시를 제외한 지방 광역시가 전부 규제지역에서 해제되었습니다. 지금부터 해당 내용에 대해서 자세히 알아보겠습니다.
<목차>
1. 조정대상지역, 투기과열지구 해제 현황
2. 투기과열지구 해제 효과
3. 조정대상지역 해제 효과
1. 조정대상지역, 투기과열지구 해제 현황
이번 9월 21일 발표된 정부의 부동산 대책에 따르면, 경기 안성과 평택, 양주 등 수도권 일부 지역이 조정대상지역에서 제외됩니다. 또한, 세종을 제외한 지방 전 지역에 대한 조정대상지역 지정도 모두 풀리는데요. 세종과 인천 일부 지역은 투기과열지구에서 해제되지만, 집값 불안 불씨가 남아있어 조정대상지역은 유지됩니다.
위의 표에서 붉은색으로 표시된 지역은 투기과열지구와 조정대상지역에서 해제된 지역입니다. 이제 지방은 세종시를 제외하고 모두 비규제 지역이 되었고, 수도권의 파주나 동두천 안성, 평택, 양주도 비규제 지역이 되었습니다.
그렇다면, 이러한 규제지역 해제 효과는 무엇인지 지금부터 알아보겠습니다.
2. 투기과열지구 해제 효과
앞서 보신 것처럼 세종시와 인천 연수구, 남동구, 서구는 투기과열지구에서 조정대상지역으로 변경되었습니다. 이 지역은 여전히 조정대상지역이기 때문에 큰 세법적 규제는 계속 적용받게 됩니다. 그러나, 투기과열지구에서만 적용되던 몇 가지 규제는 더 이상 적용받지 않게 됩니다. 투기과열지구 해제 효과는 다음과 같습니다.
1. 주택담보대출 비율(LTV) 규제 완화
투기과열지구 해제만으로 얻을 수 있는 혜택 중 하나는 바로 LTV 규제 완화입니다. 투기과열지구의 경우 9억 이하는 40%, 9억 초과는 20%, 15억 초과는 0%의 대출이 가능합니다. 하지만, 조정대상지역이 되면 9억 이하는 50%, 9억 초과는 30%의 대출을 받을 수 있습니다. 따라서, 조정대상지역이 되면 15억 초과 주택도 주택담보대출을 받아서 구매할 수 있습니다.
2. 재개발, 재건축 조합원 지위양도 금지 완화
투기과열지구에서만 적용되는 대표적인 규제는 바로, 재개발/재건축 사업의 조합원 지위 양도 금지 조항입니다. 투기과열지구의 재건축의 경우 조합설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 불가하고, 재개발 사업은 관리처분 인가 이후부터 지위 영도가 불가합니다. 하지만, 조정대상지역이 되면, 이러한 조합원 지위양도 금지를 더 이상 적용받지 않게 됩니다. 이로 인해 재개발, 재건축 사업의 속도가 조금 더 붙을 수 있습니다.
3. 조정대상지역 해제 효과
세종시를 제외한 지방 광역시 전부와 수도권 일부(파주, 동두천, 안성, 평택, 양주)는 조정대상지역에서 해제되어 비규제 지역이 되었습니다. 이렇게 비규제 지역이 되면 얻을 수 있는 효과가 매우 큽니다.
1. 다주택자 양도세 중과 미적용
2주택자는 기본세율에 +20%, 3 주택 이상은 +30%의 양도세 중과를 적용받습니다. 정부는 이러한 규제가 매물 잠금 현상을 만든다고 판단하여, 2022년 5월 10일부터 1년간 한시적으로 중과 유예를 적용한다고 밝혔는데요. 다주택자 중에서 지금 이렇게 혜택을 줄 때 팔아야겠다고 생각하여, 급매를 내놓는 분들도 많은 상황입니다.
하지만, 조정대상지역에서 해제될 경우 이러한 다주택자 양도세 중과 유예 자체가 미적용됩니다. 비규제 지역의 주택을 매도한다면, 언제든지 팔더라도 양도세 기본세율이 적용됩니다. 따라서, 이번에 해제된 지역에 다주택자 분들은 좀 더 여유를 두고 집을 매도할 수 있게 되었습니다.
2. 다주택자 장기보유 특별공제 적용
조정대상지역 내 다주택자는 장기보유특별공제를 받을 수 없었는데요. 하지만, 비규제 지역에 다주택자가 된다면, 매년 2%씩 적용받게 되어 최대 15년 30% 까지 양도세 장기보유 특별공제를 적용받게 됩니다.
3. 종합부동산세 다주택 중과 배제
정부는 내년부터 보유 주택수와 상관없이 단일 세율로 종부세를 부과하겠다고 밝혔습니다. 하지만 야당 의원분들이 부자 감세라고 주장을 하면서, 국회에서 종부세법 개정안이 막히고 있는 상태인데요. 그렇다 보니, 종부세에서 가장 무서운 다주택자 중과는 여전히 남아있는 상황입니다.
종합부동산세율을 보게 되면, 일반 세율 대비 다주택 세율이 2배가 적용되는 상황입니다. 이는 조정대상지역에서는 2 주택부터 적용되고, 비규제 지역에서는 3 주택 이상부터 적용됩니다. 따라서, 조정대상지역 해제 구역의 2 주택자인 경우 종부세 일반 세율을 적용받을 수 있습니다.
4. 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 완화
조정대상지역의 경우 1세대 1 주택 양도세 비과세 요건을 충족하기 위해서는 해당 주택을 2년 이상 거주해야 합니다. 하지만, 비규제 지역에서는 2년 보유만 해도 양도세 비과세 요건이 충족됩니다.
5. 일시적 1세대 2 주택 양도세 비과세 요건 완화
일시적 1세대 2주택의 경우, 조정대상지역에서는 기존 주택을 2년 이내에 양도해야 합니다. 하지만, 비규제 지역이 되면 기존주택을 3년 내에 매도하면 일시적 1세대 2 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
6. 다주택자 취득세 중과 예외
조정대상지역 내에 2주택을 취득한다면 취득세가 8% 적용되고, 3 주택부터는 12%가 적용됩니다. 하지만 비규제 지역의 경우 2 주택까지는 1 주택자와 동일한 취득세율이 적용됩니다.
마지막으로 아래 표의 투기과열지구 및 조정대상지역 지정 효과를 확인하시면, 해제 시 어떠한 규제가 해제되는지 역으로 확인해보실 수 있습니다.
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