토지 양도세율, 양도세 계산법

 오늘은 2022년부터 인상된 토지 양도세율과 양도세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 토지를 보유하고 있는 분들 중 여러 가지 사유로 토지를 팔아야 하는 경우가 있습니다. 이 경우 고려해야 하는 것이 바로 세금인데요. 토지에서 직접 농사를 하고 있는 경우에는 양도세를 감면받을 수 있으나, 그렇지 않을 경우에는 과세표준 금액에 따라 양도세를 납부해야 합니다. 지금부터 토지의 양도세에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 토지 양도세율
2. 토지 양도세 계산 방법
3. 토지 양도세 감면 대상

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1. 토지 양도세율

 

 토지의 양도세는 사업용 토지 여부에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 2년 미만으로 단기간 토지를 보유하고 있다면 세율은 동일하나, 그 이후에는 비사업용 토지라면 사업용 토지 대비 +10% 세율이 중과됩니다.

 

토지의 양도세율표

 

미등기 토지라면, 사업용/비사업용 여부에 상관없이 양도금액의 70%를 세금으로 납부해야 합니다. 1년 미만을 보유하고 있다면, 50%의 세율, 2년 미만 보유 시 40%의 세율이 적용됩니다. 따라서, 토지의 경우 단기간 매매차익을 노리가 투자를 하시면, 세금으로 번 돈의 절반을 내야 합니다.

 

지목별 사업용 토지 기준

 

토지의 양도세를 절세하기 위해서는, 사업용 토지로 인정받아야 하는데요. 농지의 경우 양도일 직전 5년 중 3년이나, 3년 중 2년 이상을 자경 하는 농지이어야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 또한 해당 지역의 30km 이내에 전입하여 거주해야 합니다. 

 

임야의 경우, 기간 기준 동안 임야 소재지에 거주하기만 해도 되어 농지보다는 조금 더 수월하게 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

 

 

2. 토지 양도세 계산 방법

 

 토지의 양도세를 계산하기 위해서는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 기본공제와 장기보유 특별공제를 제한 과세표준에 세율을 곱하면 됩니다. 

 

토지 양도소득세 계산 예시

 

위의 표의 예시는 취득을 1억에 한 토지를 5억에 양도한 10년 보유 농지의 양도소득세 계산입니다. 토지 취득 시 필요경비는 700만 원이었고, 토지 양도 시 기본공제는 250만 원이 적용됩니다.

 

10년을 보유한 토지는 20%의 장기보유 특별공제를 적용받습니다. 아래 표와 같이 토지 보유 기간에 따라 최대 30%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

토지 장기보유특별공제율

 

이러한, 양도세 계산을 쉽게 할 수 있도록 다양한 양도소득세 계산 프로그램이 존재합니다. 아래 링크를 따라가시면, 부동산 종류별로 양도소득세를 모의로 계산해 볼 수 있습니다. 해당 계산기는 참고용으로만 사용하시고, 정확한 양도소득세를 계산하기 위해서는 전문가의 상담받아보시길 추천드립니다.

 

※부동산 양도소득세 계산기

 

3. 토지 양도세 감면 대상

 

 조세특례 제한법에 따라 자경농지의 요건을 만족한 경우 1년에 1억 원, 5년에 2억 원 까지 양도소득세를 감면해준다고 합니다. 양도소득세가 1억 원 이상 나오려면 양도차익이 최소 3억 원 이상 이어야 하기 때문에, 엄청난 혜택이라고 볼 수 있는데요. 이러한 자경농지 요건을 만족하기 위해서는 아래 요건을 만족해야 합니다.

 

1. 양도일 기준 지목이 농지
2. 농지 소재지에 거주(직선거리 30km 이내)
3. 8년 이상 경작
4. 자기 노동력의 1/2 이상을 농업의 사용

 

농지자경감면 입증서류