오늘은 2022년부터 인상된 토지 양도세율과 양도세 계산 방법에 대해 알아보겠습니다. 토지를 보유하고 있는 분들 중 여러 가지 사유로 토지를 팔아야 하는 경우가 있습니다. 이 경우 고려해야 하는 것이 바로 세금인데요. 토지에서 직접 농사를 하고 있는 경우에는 양도세를 감면받을 수 있으나, 그렇지 않을 경우에는 과세표준 금액에 따라 양도세를 납부해야 합니다. 지금부터 토지의 양도세에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 토지 양도세율
2. 토지 양도세 계산 방법
3. 토지 양도세 감면 대상

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1. 토지 양도세율

 

 토지의 양도세는 사업용 토지 여부에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 2년 미만으로 단기간 토지를 보유하고 있다면 세율은 동일하나, 그 이후에는 비사업용 토지라면 사업용 토지 대비 +10% 세율이 중과됩니다.

 

토지의 양도세율표
토지의 양도세율표

 

미등기 토지라면, 사업용/비사업용 여부에 상관없이 양도금액의 70%를 세금으로 납부해야 합니다. 1년 미만을 보유하고 있다면, 50%의 세율, 2년 미만 보유 시 40%의 세율이 적용됩니다. 따라서, 토지의 경우 단기간 매매차익을 노리가 투자를 하시면, 세금으로 번 돈의 절반을 내야 합니다.

 

지목별 사업용 토지 기준
지목별 사업용 토지 기준

 

토지의 양도세를 절세하기 위해서는, 사업용 토지로 인정받아야 하는데요. 농지의 경우 양도일 직전 5년 중 3년이나, 3년 중 2년 이상을 자경 하는 농지이어야 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 또한 해당 지역의 30km 이내에 전입하여 거주해야 합니다. 

 

임야의 경우, 기간 기준 동안 임야 소재지에 거주하기만 해도 되어 농지보다는 조금 더 수월하게 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.

 

 

2. 토지 양도세 계산 방법

 

 토지의 양도세를 계산하기 위해서는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼고, 기본공제와 장기보유 특별공제를 제한 과세표준에 세율을 곱하면 됩니다. 

 

토지 양도소득세 계산 예시
토지 양도소득세 계산 예시

 

위의 표의 예시는 취득을 1억에 한 토지를 5억에 양도한 10년 보유 농지의 양도소득세 계산입니다. 토지 취득 시 필요경비는 700만 원이었고, 토지 양도 시 기본공제는 250만 원이 적용됩니다.

 

10년을 보유한 토지는 20%의 장기보유 특별공제를 적용받습니다. 아래 표와 같이 토지 보유 기간에 따라 최대 30%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다.

 

토지 장기보유특별공제율
토지 장기보유특별공제율

 

이러한, 양도세 계산을 쉽게 할 수 있도록 다양한 양도소득세 계산 프로그램이 존재합니다. 아래 링크를 따라가시면, 부동산 종류별로 양도소득세를 모의로 계산해 볼 수 있습니다. 해당 계산기는 참고용으로만 사용하시고, 정확한 양도소득세를 계산하기 위해서는 전문가의 상담받아보시길 추천드립니다.

 

※부동산 양도소득세 계산기

 

3. 토지 양도세 감면 대상

 

 조세특례 제한법에 따라 자경농지의 요건을 만족한 경우 1년에 1억 원, 5년에 2억 원 까지 양도소득세를 감면해준다고 합니다. 양도소득세가 1억 원 이상 나오려면 양도차익이 최소 3억 원 이상 이어야 하기 때문에, 엄청난 혜택이라고 볼 수 있는데요. 이러한 자경농지 요건을 만족하기 위해서는 아래 요건을 만족해야 합니다.

 

  1. 양도일 기준 지목이 농지
  2. 농지 소재지에 거주(직선거리 30km 이내)
  3. 8년 이상 경작
  4. 자기 노동력의 1/2 이상을 농업의 사용

 

농지자경감면 입증서류
농지자경감면 입증서류

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