오늘은 소액임차인의 최우선변제권에 대해서 알아보겠습니다. 임차인으로 들어간 집이 경매로 넘어갈 경우, 나의 소중한 전세나 월세의 보증금을 잃어버릴 수도 있는데요. 주택임대차 보호법에서는 이를 예방하기 위해 소액임차인의 보증금 일부를 다른 담보물권보다 먼저 변제받을 권리를 주고 있습니다. 이러한 소액임차인 최우선 변제금에 대해 지금부터 쉽게 정리해드리겠습니다.

 

<목차>
1. 소액임차인 최우선변제권이란
2. 소액임차인의 우선변제 요건 및 효과
3. 최우선변제권 주의사항
4. 최우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

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1. 소액임차인 최우선변제권이란

 

 소액임차인 최우선변제권이란 다음과 같습니다.

 

소액임차인은 비록 확정일자가 늦어 선순위로 변제를 받지 못하는 경우라도 임차주택에 대하여 선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는 보증금 중 일정액을 다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.
(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항 및 제8조제8조 제1항)

 

이렇게 소액임차인의 우선변제를 받을 수 있는 채권은 압류를 할 수 없는데요. 이는 민사집행법 제246조 1항에 근거한 권리입니다. 따라서, 본인이 소액임차인이라면, 살고 있는 집이 경매신청에 넘어간다 하더라도 자신의 보증금 일부를 최우선 적으로 지킬 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 이 권리는 국세 또는 가산금보다도 우선합니다.

 

 

2. 소액임차인의 최우선변제 요건 및 효과

 

  소액임차인 최우선변제를 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 만족해야 합니다.

 

1. 소액임차인 범위에 속할 것

 

 최우선변제를 받을 수 있는 임차인은 보증금이 일정 금액 이하이어야 합니다. 현재 기준으로 소액임차인 보증금 기준은 아래와 같습니다.

  • 서울특별시 : 1.5억 이하
  • 과밀억제권역 : 1.3억 이하
  • 광역시 및 특정 시(안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시) : 0.7억 이하
  • 그 밖의 지역 : 0.6억 이하 

과밀억제권역 리스트
과밀억제권역

 

2. 주택에 대한 경매신청 등기 전까지 대항요건을 갖출 것

 

 여기서 대항요건이랑 주택의 인도와 주민등록을 갖춰야 한다는 것입니다. 이 대항요건에는 확정일자는 상관이 없습니다. 또한 이 대항요건은 경매가 완료되는 경락 기일까지 유지해야 합니다.

 

3. 배당요구 또는 우선권 행사의 신고가 있을 것

 

임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행 법원에 배당요구를 하거나 체납 처분청에 우선권 행사의 신고를 해야 합니다. 배당요구는 채권의 원인과 액수를 적은 서면으로 하면 됩니다. 이 경우 배당요구의 자격을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다.

 

※최우선 변제권의 효과

 

최우선 변제권을 가지고 있다면 보증금 중 일정액다른 담보물권 자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. 소액임차인 기준이 되는 보증금 전액이 아니며, 그중 일부인 일정액만 보호받을 수 있는 것입니다. 따라서, 보증금을 아래 금액보다 낮게 설정한다면 보증금 전액을 최우선 변제받을 수 있습니다.

 

 

  • 서울특별시 : 5천만 원
  • 과밀억제권역 : 4천300만 원
  • 광역시 및 특정 시(안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시) : 2천300만 원
  • 그 밖의 지역 : 2천만 원

 

만약 우선변제 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한합니다. 

 

3. 최우선변제권 주의사항

 

소액임차인의 범위와 최우선 변제를 받을 수 있는 금액은 그동안 여러 차례 법이 개정되면서 변경되었습니다. 따라서, 내가 어떤 시기의 법을 적용받는지 꼭 알아봐야 하는데요. 왜냐하면 소액임차인의 최우선변제권 행사를 위한 현행법 적용 여부 판단 시기의 기준은 등기부등본상의 최초 담보물권이 설정된 시점이기 때문입니다. 

 

 예를 들어, 서울지역 주택을 2022년에 임대차 계약을 했더라도, 해당 주택에 최초로 적용된 담보물권이 2017년에 설정되었다면, 보증금이 1억 원 이하여야만 소액 임차임 최우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현 법령에서 1.5억 이하를 소액임차인을 보더라도, 최초 담보물권이 설정된 시점의 법령이 적용되는 것입니다.

 

시대에 따른 최우선변제 임차보증금 범위
시대에 따른 최우선변제 임차보증금 범위

 

이렇게 과거 법령을 소급 적용하는 이유는 2017년도에 그때의 법을 믿고 돈을 빌려준 사람이 현재 법령을 적용받는 사람보다 손해를 보는 것을 막기 위해서입니다.

 

4. 최우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인

 

다음과 같은 소액임차인은 최우선변제권을 행사할 수 없습니다.

 

  1. 임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
  2. 처음 주택임대차 계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
  3. 주택임대차 계약의 주된 목적이 기존 채권의 회수를 위한 수단으로 체결된 것이라면, 소액임차인 보호를 받을 수 없습니다.
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