깡통전세란, 깡통전세 감별기

최근 전세 사기로 전세 보증금 반환을 받지 못하는 사고 금액이 크게 증가하고 있습니다. 이러한 전세 사기의 피해자는 대부분 2030 사회초년생들인데요. 오늘은 전세사기의 대표적인 유형인 깡통전세의 뜻과 깡통전세가 위험한 이유, 전세 사기 예방하는 방법 등에 대해 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 깡통전세란
2. 깡통전세가 위험한 이유
3. 깡통전세 감별기
4. 전세 사기 예방하는 방법

 

1. 깡통전세란

 

깡통전세는 손해를 본다는 의미의 '깡통 차다'와 '전세'의 합성어입니다. 일반적으로 전세금 + 담보대출액이 집값의 70% 이상인 것을 깡통전세로 봅니다. 

 

• 깡통전세 : 주택 매매가격*70% < 전세금 + 담보대출액

 

 

깡통전세는 시세가 없는 신축빌라나 오피스텔에서 자주 발생합니다. 아파트의 경우 규격화가 되어있기 때문에, 평형대와 입지에 따른 시세가 명확한 편입니다. KB시세도 존재하고, 주변 실거래가를 바탕으로 매매가격을 명확히 파악할 수 있습니다. 하지만, 신축빌라나 오피스텔은 매매가격을 알기 쉽지 않아, 가격을 부풀려 세입자에게 전세금을 높여 받는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 향후 거래되는 실제 매매가격보다 전세보증금이 높거나, 전세보증금이 매매가격의 70% 이상이 되는 Case가 많습니다.

 

또한, 전세보증금은 낮지만 선순위채권으로 은행에서 집을 담보로 대출을 받아, 대출금과 전세보증금을 합한 금액이 매매가격보다 높은 경우도 있는데요. 이 경우도 향후 전셋집의 문제가 생겨 경매로 넘어갈 경우, 전세금을 전부 돌려받을 수 없는 깡통전세로 볼 수 있습니다.

 

깡통전세 사기 방식(출처 : KBS)

 

 

2. 깡통전세가 위험한 이유

 

깡통전세가 위험한 이유는 전세가 만기되었을 때 전세 보증금을 돌려받지 못할 확률이 높다는 것입니다. 집주인은 전세 보증금으로 잔금을 치러 집의 소유권을 얻었기 때문에, 전세 보증금을 반환할 돈이 없을 확률이 높습니다. 그렇다면, 다음 세입자를 구하여 보증금을 반환하여 줄텐데요. 이미 전세가격보다 낮거나 유사한 매매가가 형성되었기 때문에, 다음 세입자가 해당 전세가격으로 들어올 가능성이 없습니다.

 

최후의 방법으로 경매로 넘어가게 되면, 제삼자인 입찰자를 통해 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 하지만 경매는 유찰이 되면 감정가격의 20~30% 정도 낮아진 상태로 다시 경매가 들어갑니다. 이미 매매가격과 전세보증금의 차이가 거의 없는 상황이었기 때문에, 낙찰가가 떨어지면 전세보증금을 지켜낼 방도가 없어지게 됩니다. 이 경우 대부분 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못해 억지로 경매로 나온 집을 낙찰받게 됩니다.

 

3. 깡통전세 감별기

 

MBC 기획탐사취재파트에서는 전국 깡통전세 감별기를 만들어 제공하고 있습니다. 2022년 전국의 모든 아파트와 다세대주택의 전세・매매 실거래가 자료를 전수조사해 단지별 평균 전세가율을 산출했다고 하는데요.

 

해당 자료는 참고 자료로 사용하시고, 실제 전세가율은 등기부등본의 근저당 설정된 선순위채권과 전세가격을 기반으로 다시 계산해 보시기 바랍니다.

 

전국 깡통전세 감별기

 

4. 전세 사기 예방하는 방법

 

전세 사기는 깡통 전세 외에도 다양한 유형이 있습니다. 대부분 신축 빌라나 오피스텔에서 전세 사기가 발생하기 때문에, 몇 가지 유의사항만 잘 확인해도 전세 사기 물건을 걸러낼 수 있는데요. 전세 사기의 유형과 이를 피하는 방법은 아래 포스팅에 잘 정리되어 있습니다.

 

전세 사기 유형과 피하는 방법(대책)