일시적 1가구 2주택 비과세 요건

오늘은 일시적 1가구 2 택자의 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 1주택자가 이사를 가기 위해서는 일시적으로 2주택자가 되는 시기가 있습니다. 정부는 일시적 2주택자가 될 때 취득세와 종전주택 매도 시 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건을 정해놨습니다. 지금부터 해당 요건에 대해서 자세히 확인해 보겠습니다.

 

<목차>
1. 양도세 비과세 요건
2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건
3. 종전주택 처분 면제기간 3년
4. 일시적 1주택 + 분양권, 입주권 양도세 비과세 요건 

 

 

1. 양도세 비과세 요건

 

일시적 1가구 2주택자의 비과세 요건을 알기 위해서는 양도세 비과세 특례에 대해 이해해야 합니다. 이는 1가구 1주택자에게 양도가액 12억까지 양도소득세를 부과하지 않는 것입니다. 주택의 매매로 양도차익을 얻게 되면 일반적으로 양도소득세를 납부하게 됩니다. 하지만, 이를 모두 납부하게 되면 이사를 갈 때마다 세금을 내야 해서, 동일 조건의 집으로 이사를 가는 것이 힘들어지게 됩니다.

 

정부는 주거이전의 자유와 주택 거래 활성화를 위해 1가구 1주택 양도세 비과세 특례를 만들었습니다. 1가구 1주택 양도세 비과세를 받기 위한 요건이 궁금하신 분들은 링크를 통해 해당 포스팅으로 이동하시기 바랍니다. 

 

 

2. 일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

앞서 설명드린 것처럼, 이사를 하다 보면 주택 매매 일정이 맞지 않아, 일시적으로  주택자가 되는 경우가 있습니다. 이 때문에 1가구 1주택 양도세 비과세 특례나 2주택자 취득세 중과를 받는다면 매우 억울한 상황이 발생하게 됩니다. 따라서, 정부는 일시적 2주택자가 일정 요건을 만족하면, 1주택자와 동일하게 취득세를 부과하고, 양도세 역시 12억까지 비과세를 적용하고 있습니다. 해당 요건은 다음과 같습니다.

 

• 기존 주택을 취득한 지 1년 이상 지난 후 신규주택을 취득하고,
• 기존 주택을 2년 이상 보유하며,
  • 단, 기존 주택 취득당시 조정대상지역이었다면 2년 거주
• 신규 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존주택을 처분

 

이 요건은 1・2・3의 법칙으로 기억하시면 됩니다. 예를 들어, 2018년에 취득한 기존주택에 2년을 보유했다가 2020년에 신규주택을 매수했다면, 2023년까지 기존주택을 팔아야 기존주택에 대한 양도세가 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또한, 신규 주택 매입 시 1주택자의 취득세를 적용받은 것을 토해내지 않습니다.

 

단, 기존 주택을 취득했던 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있었다면, 반드시 2년 거주를 해야 합니다. 현재 조정대상지역은 전국에 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 지역밖에 없습니다. 하지만, 2022년까지만 해도 적국 대부분의 지역이 투기과열지구나 조정대상지역이었다는 것을 기억하셔야 합니다.

 

과거 조정대상지역 현황

 

3. 종전주택 처분 면제기간 3년

 

2022년 까지는 일시적 2주택자가 되면, 종전주택(기존주택) 처분을 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 진행했어야 했습니다. 하지만 2023년 1월 12일 소득세법 시행령이 개정되면서, 주택 소재지에 구분 없이 3년 이내에 처분하면 양도세 비과세 특례를 받을 수 있게 되었습니다.

 

일시적 1세대 2주택 특례 종전주택 처분기한 연장

 

4.  일시적 1 주택 + 분양권, 입주권 양도세 비과세 요건 

 

일시적으로 2주택이 되는 경우도 있지만, 아파트 청약을 통해 분양권을 받거나 재개발・재건축 조합원의 입주권을 승계받는 경우도 있습니다. 이 경우에는 양도세 비과세 요건이 신규주택 완공일이 언제인지에 따라 조금씩 달라집니다.

 

• 종전주택은 1 가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 만족
• 종전주택 취득 후 1년 이상 지난 후 분양권・입주권 취득
• 분양권・입주권 취득 후 3년 이내 종전주택 양도

 

단, 분양권・입주권 취득 후 3년이 지나도 주택이 완공되지 않은 경우에만, 주택 완공 후 3년 이내 종전주택을 매도하고 신규주택에 전입(1년 이상 계속 거주)하면 됩니다. 여기서 주의할 사항은 분양권・입주권 취득 후 3년 이내 주택이 완공됐다면, 완공시점이 아닌 취득시점부터 3년 이내에 종전주택을 매도해야 합니다.