DSR 이란, 규제, 계산법

오늘은 DSR의 개념과 규제 계산법에 대해 알아보겠습니다. 지난 정권인 2021년 7월부터 단계적으로 DSR의 40% 적용 대상이 확대되어 왔습니다. 전국의 조정대상지역이 대부분 해제되면서 LTV 규제는 크게 문제가 되지 않는 상황인데요. 따라서 DSR이 주택담보대출의 한도를 사실상 결정짓고 있습니다. 주택 구입 시 꼭 알아야 하는 개념인 DSR에 대해서 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. DSR 이란?
2. DSR 40% 대출규제
3. DSR 적용되지 않는 대출
4. DSR 계산법

 

1. DSR 이란?

 

 DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다. 이는 우리가 익히 아는 DTI(Debt to Income Ratio) 보다 더 강화된 개념입니다. 금융당국에서 DSR 평가 제도를 도입한 건 차주의 연 소득에서 신규 주택담보대출의 연간 원리금 상환액을 포함한 여러 대출들의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 파악하기 위해서입니다. 차주에게 빚을 갚을만한 충분한 능력이 있는지를 확인하기 위해서입니다.

 

 DSR 비율을 구하는 공식은 다음과 같습니다.

 

• DSR = (모든 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) ÷ 연 소득 × 100

 

 

2. DSR 40% 대출규제

 

2024년 2월 기준 총대출액이 1억 원을 초과하는 개인 차주에게 적용되는 DSR 상한은 40%(제2금융권 50%)입니다.

이 말의 뜻은 KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행과 같은 시중은행이나 지방은행, 인터넷전문은행과 같은 제1금융권 금융기관에서 1억 원이 넘는 돈을 대출받을 경우 대출들의 연간 원리금 상환액이 차주의 연 소득의 40%를 넘지 않아야만 한다는 뜻입니다. 정부 규제에 따라 DSR이 40%를 넘지 않은 선까지만 대출을 받을 수 있기 때문입니다.

 

3. DSR 적용되지 않는 대출

 

이처럼 DSR은 여러 대출들의 연간 원리금 상환액을 반영해서 계산하기 때문에 상당히 엄격한 심사 기준이라고 할 수 있습니다. 

다만 금융당국의 지침에 따라 DSR이 적용되지 않는 대출들도 정해져 있습니다. 전세자금대출이나 실수요자 대상 정책금융상품, 서민 대상 금융상품 등이 대표적인데요. 이 대출들은 연간 원리금 상환액이 얼마인지와 상관없이 차주의 DSR에 반영되지 않습니다. 다음 대출들이 DSR의 적용 대상에서 제외되는 대출들입니다.

 

1. 전세자금대출 (전세보증금 담보대출은 제외)
2. 보금자리론 및 특례보금자리론
3. 신생아 특례 구입‧전세자금대출
4. 분양주택에 대한 중도금대출
5. 재건축‧재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금 대출
6. 분양 오피스텔에 대한 중도금 대출
7. 서민금융상품 (새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생‧청년 햇살론 등)
8. 300만 원 이하 소액 신용대출 (유가증권 담보대출 포함)
9. 주택연금 (역모기지론)
10. 정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결해 취급하는 대출
11. 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출
12. 보험계약대출
13. 상용차 금융
14. 예적금 담보대출
15. 할부‧리스 및 현금 서비스

 

4. DSR 계산법

 

연 소득이 8000만 원인 차주의 경우에는 연간 원리금 상환액이 3200만 원(8000만 원 × 40%)을 넘지 않은 선까지만 대출을 받을 수 있습니다. 

연 소득이 5000만 원인 차주의 경우에는 연간 원리금 상환액이 2000만 원(5000만 원 × 40%)을 넘지 않은 금액까지만 대출을 받을 수 있습니다. 만약 이 차주가 연 4% 대출금리, 만기 30년 조건으로 주택담보대출을 받을 경우에는 최대 3억 4800만 원까지만 대출을 받을 수 있습니다. 만약 신용대출, 마이너스 통장 등의 대출을 이미 이용하고 있다면 대출 한도는 이보다 줄어들게 됩니다. 

 

신용대출의 만기 기준은 일반적으로 5년입니다. 따라서 마이너스 통장 등 신용대출이 있으시다면, 주택담보대출을 받기 위해 Risk 관리를 해야 합니다. 신용대출이 있다면, 주담대를 일으키기 쉽지 않기 때문입니다.

 

※DSR 계산기

 

아래 사이트는 DSR 계산기입니다. 본인의 부채 상황을 넣으면, DSR을 계산해 줍니다. 정확한 DSR은 은행에서 계산하시고, 아래 계산기는 참고 정도로만 활용하시기 바랍니다.

 

부동산계산기