중도금 대출 규제, 전매제한, 실거주 의무 폐지

오늘은 정부가 지난 1월 3일에 발표한 부동산 규제 완화 방안에 대해 설명드리겠습니다. 최근 단군이래 최대 재건축 단지라는 둔촌주공의 분양이 생각보다 저조한 성적으로 마무리됐습니다. 높아진 금리와 함께 중도금 대출 규제와 전매제한, 실거주 의무 등으로 인해 청약의 인기가 시들했던 것인데요. 정부는 아파트 청약시장의 미분양이 쌓이는 것을 심각하게 느껴, 청약 관련 규제를 대규모로 완화하였습니다. 지금부터 해당 내용들을 자세히 정리해드리겠습니다.

 

<목차>
1. 분양가 상한제 해제 
2. 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지
3. 중도금 대출 규제 완화
4. 특별공급 분양가 제한 폐지

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부동산 규제지역 해제(강남3구, 용산 제외)

 

1. 분양가 상한제 해제

 

1월 5일 부터 민간택지 분양가 상한제 지역이 대폭 해제되었습니다. 같은 날 강남 3구와 용산을 제외한 전국의 모든 지역이 규제지역에서 해제되었는데요. 분양가 상한제 적용 지역도 동일하게 강남 3구와 용산만 적용을 받게 됩니다.

 

 분양가 상한제 지역은 원래 투기과열지구 내에서 집값 과열 우려가 있거나 재건축·재개발 등 정비사업 호재로 고분양가 우려가 있는 곳이 지정되었습니다. 그러나 최근 집값이 큰 폭으로 하락하면서 일부 지역에서는 분양가가 시세보다 높은 역전 현상도 일어나고 있습니다. 더이상 분양가 상한제가 의미가 없어진 것인데요. 이렇게 분양가 상한제를 적용받지 않게되면, 전매제한이나 실거주 의무 규제 적용도 완화가 됩니다.

 

청약 관련 규제 완화 정리

 

2. 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지

 

전매제한 기간 개선안

 

 전매제한 기간은 수도권은 기존 최대 10년에서 3년으로, 지방은 최대 4년에서 1년으로 대폭 줄어듭니다. 수도권은 분양가상한제 적용 공공택지나 규제지역이 3년, 과밀억제권역이 1년, 그 외 지역은 6개월을 적용 받게 됩니다.

 

 새로운 규제를 적용하면 최근 분양을 한 둔촌주공의 전매제한 기간은 기존 8년에서 1년으로 줄어들게 됩니다. 둔촌주공이 있는 강동구가 이번에 분양가상한제 지역에서 제외돼 과밀억제권역 적용을 받게 되기 때문입니다. 둔촌주공 입주 예정일은 2025년 1월로, 전매제한이 1년으로 줄어들면 입주 전에라도 분양권을 팔 수 있게 됩니다.

 

실거주 의무 폐지

 

 

 

 정부는 또한  2~5년까지 주어진 분양가상한제 주택 실거주 의무를 폐지하기로 했다. 이는 주택법 개정 사항으로 야당 협조가 필요합니다. 야당 내에서도 부동산 침체는 막아야 한다는 공감대가 있기에, 법 개정까지 시간이 소요되지만 법 개정 이전에 의무가 부과된 단지도 소급 적용하기로 했습니다. 법이 개정되면 민간택지 분양가상한제가 유지되는 서울 강남3구와 용산구에서 분양한 아파트도 입주 때 실제 거주하는 대신 세입자를 받을 수 있게 됩니다. 

 

 

 법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 적용 지역에서 해제되면 5일 이후부터 실거주 의무가 없어집니다. 서울 강동구가 분상제 적용 지역에서 벗어남에 따라 둔촌주공 당첨자는 세입자에게 받은 보증금으로 잔금을 치를 수 있게 됩니다. 

 

 

3. 중도금 대출 규제 완화

 

중도금 대출 규제 완화

 

 중도금 대출의 분양가 제한과 인당 보증한도 제한이 폐지가 됩니다. 이제 분양가 12억 원이 넘는 아파트에 대해서도 중도금 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 이번에 분양가 12억 원이 넘었던 둔촌주공 전용 84㎡ 당첨자도 중도금 대출이 가능할 전망입니다.

 

4. 특별공급 분양가 제한 폐지

 

 분양가 9억 원까지만 공급됐던 특별공급도 앞으로는 분양가와 상관없이 나오게 됩니다. 국토부는 올해 2월까지 주택공급규칙 개정을 완료하고, 규칙 시행 이후 입주자모집 승인 신청을 하는 단지부터 적용하기로 했습니다.

 

 무순위 청약은 무주택 요건이 폐지돼 다주택자도 무순위 청약에 참여할 수 있게 됩니다. 1주택자 청약 당첨자의 기존주택 처분 의무도 폐지됩니다. 정부는 2월 규칙 개정해 상반기 중 시행할 계획입니다. 기존에 청약에 당첨돼 처분의무가 있는 당첨자도 소급적용을 받을 수 있습니다.