오늘은 재건축의 '마지막 대못'이라 불리며 많은 단지의 발목을 잡았던, 재건축 안전진단 완화 소식을 전해드리겠습니다. 국토교통부는 2022년 12월 98일 재건축 안전진단 합리화 방안을 발표했습니다. 이달 중 행정예고를 거쳐 내년 1월부터 본격 시행될 계획입니다. 재건축 안전진단 기준이 어떻게 완화되고, 향후 재건축 시장의 전망은 어떨지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 재건축 절차, 현행 안전진단 기준
2. 재건축 안전진단 완화 방안
3. 재건축 향후 전망

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아파트 재건축 안전진단 기준

 

1. 재건축 절차, 현행 안전진단 기준

 

 

아파트 재건축 절차
아파트 재건축 절차

 

 2018년 재건축 안전진단 기준이 강화된 후 안전진단 통과는 사실상 불가능했습니다. 재건축 단계의 첫걸음인 안전진단 통과에서 부터 많은 단지들이 고배를 마셨는데요. 그 이유는 안전진단 기준은 건물이 무너지기 전에는 사실상 통과하기 힘든 점수 구조이기 때문입니다.

 

2018년 개정 이후 안전진단 통과 건 수
2018년 개정 이후 안전진단 통과 건 수

 

안전진단 통과 건수를 확인해 보면, 2018년 3월 이전에는 34개월 동안 전국의 139건의 단지가 재건축 안전진단에 통과했습니다. 하지만, 2018년 3월 이후에는 56개월 간 전국의 21개 단지, 서울은 7개 단지만 재건축 안전진단에 통과할 수 있었습니다.

 

서울 아파트의 경우 30년 초과 아파트가 20.4%이고, 2030년에는 약 50%의 아파트가 30년이 초과됩니다. 이렇게 30년 전 건축된 아파트는 그 시절에 적합한 라이프스타일로 지어졌기 때문에, 지하주차장이 없는 등 현재 대한민국의 여건에는 적합하지 않습니다. 하지만, 현행 안전진단 기준은 구조안정성의 비중이 50%이며 주거환경의 비중은 15%로, 구조적인 문제가 없으면 아무리 거주환경이 나빠도 통과하기 어려운 구조였습니다.

 

현행 재건축 안전진단 기준
현행 재건축 안전진단 기준

 

 

2. 재건축 안전진단 완화 방안

 

 이렇게 통과하기 힘들었던 재건축 안전진단 기준은 구조 안정성 비중이 현행 50%에서 30%로 낮아집니다.

 

재건축 안전진단 평가항목별 가중치 개선안
재건축 안전진단 평가항목별 가중치 개선안

 

주차 대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지 효율성 등 주민들이 일상생활에서 느끼는 불편함을 측정하는 ‘주거환경 점수’ 비중은 기존 15%에서 30%로 상향조정됩니다. 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방 설비 등을 평가하는 ‘설비노후도 점수’ 비중도 기존 25%에서 30%로 상향조정됩니다.

 

재건축 안전진단 판정기준 개선안
재건축 안전진단 판정기준 개선안

 

재건축 점수도 상향조정됩니다. 현재는 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총점수에 따라 재건축(30점 이하), 조건부 재건축(30~55점 이하), 유지보수(55점 초과)로 구분해 판정하고 있습니다. 정부는 곧바로 재건축이 가능한 재건축 점수는 30점 이하에서 45점 이하로 상향조정하고, 조건부 재건축 점수범위도 45~55점으로 축소했습니다. 유지보수 점수(55점 초과)는 현행대로 유지합니다.

 

공공기관 적정성 검토 요청 과정
공공기관 적정성 검토 요청 과정

 

공공기관 적정성 검토도 지방자치단체의 재량에 맡기는 방식으로 완화됩니다. 조건부 재건축 시 의무적으로 시행해온 공공기관 적정성 검토를 생략하고, 지자체가 요청할 경우에만 예외적으로 공공기관이 적정성 검토를 실시합니다.

 

현재는 안전진단에서 D등급(조건부 재건축)을 받으면 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관의 ‘적정성 검토’를 받도록 하고 있는데, 앞으로는 이 적정성 검토를 지자체가 요청하는 경우에만 시행한다는 것입니다. D등급을 받은 단지들의 무덤처럼 여겨졌던 ‘공공기관 적정성 검토’ 기능이 사실상 무력화된 것입니다.

 

재건축 안전진단 합리화 방안 요약
재건축 안전진단 합리화 방안 요약

 

3. 재건축 시장 향후 전망

 

재건축 안전진단 완화 시뮬레이션 결과
재건축 안전진단 완화 시뮬레이션 결과

 

 이번 방안이 본격 시행될 경우 2018년 3월 이후 현행기준에 따라 안전진단이 완료된 전국 46개 단지 중 유지보수 판정(55점 초과)을 받은 단지는 25개 단지(54.3%)에서 11개 단지(23.9%)로 대폭 줄어들게 됩니다. 즉시 재건축이 가능한 단지는 0개에서 12개(26.1%)로 늘어난다. 조건부 재건축 단지(21개→23개)도 소폭 늘어납니다.

 

 이번 재건축규제완화가 집값 추가하락을 다소 줄여주는 완충역할을 하거나 연착륙에 도움을 줄 것으로 보입니다.

 

정비구역 지정에 대한 규제
정비구역 지정에 대한 규제

 

하지만, 재건축 안전진단에 통과하여도 지방자치단체에서 주택수급 상황을 종합적으로 검토하여 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있다고 합니다. 무분별하게 재건축이 진행될 경우, 기존 주택 철거로 너무 많은 멸실이 한 번에 발생하면 지역의 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있기 때문입니다. 

 

 재건축은 안전진단이 통과해도 앞으로 이어질 수많은 절차가 있기 때문에 최소 10년은 바라봐야 하는 장기 레이스입니다. 또한, 현재 부동산 매수심리가 바닥권이라 안전진단이 완화되어도 적극적인 재건축 추진이나 거래활성화로 이어지기는 힘들 것으로 보입니다. 이후 재건축 초과이익환수제와 다른 부동산 규제의 추가 완화가 뒤따라야 재건축의 속도는 붙을 수 있을 것으로 보입니다.

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