오늘은 부동산 법인의 장단점과 세금 혜택에 대해 알아보겠습니다. 고액의 빌딩이나 상가를 법인 명의로 매입하는 경우를 종종 보게 됩니다. 개인의 부동산 투자는 잘 알고 있지만, 법인으로 부동산을 투자하는 것은 생소하고 어려운 분야인데요. 하지만, 법인을 잘 활용하면 세금 측면에서 다양한 혜택을 누릴 수 있습니다. 지금부터 부동산 법인에 대해 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 부동산 법인 투자의 장점
2. 부동산 법인 투자의 단점
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1. 부동산 법인 투자의 장점
부동산 법인은 대부분 개인이 100% 주주인 1인 법인이나, 가족을 주주로 넣는 가족법인으로 운영됩니다. 이렇게 부동산 법인을 운영하는 이유는 대부분 상속이나 증여 등 세금에서 유리한 혜택을 받기 위함인데요. 법인으로 부동산을 투자하는 것의 장점은 다음과 같습니다.
1. 양도차익에 대한 세부담이 낮습니다.
가장 먼저 양도차익에 대한 세부담을 낮출 수 있는 것이 법인으로 부동산을 투자하는 가장 큰 이유입니다. 개인의 경우 부동산을 양도하면 양도소득세를 납부하게 됩니다. 양도소득세는 과세표준에 따라 최대 42%까지 세금을 납부하게 됩니다. 또한 과세표준도 매우 촘촘하여 양도차익이 5억 원만 초과하여도, 42%의 세율이 적용됩니다.
하지만, 법인의 경우 양도소득세가 별도로 없으며 영업이익에 따른 법인세를 납부합니다. 양도차익이 2억 원을 넘지 않으면 10%, 2억에서 200억 사이면 20%의 세율이 적용됩니다.
물론, 개인의 경우 장기보유특별공제도 적용받을 수 있고 주택이라면 1 가구 1 주택 양도세 비과세도 받을 수 있습니다. 하지만, 비주택을 투자할 경우 양도세 비과세 요건은 적용받을 수 없고, 장기보유특별공제를 받아도 경우에 따라 법인 투자보다 세율이 높을 수 있습니다.
2. 단기 매매를 할 경우 세율이 낮습니다.
2년 이하 단기 매매를 할 경우 개인은 양도소득세율이 40~70% 적용됩니다. 하지만, 법인의 경우 법인세와 이를 개인에게 귀속하기 위한 종합소득세만 납부하면 돼서 개인 투자보다 절세에 유리합니다.
3. 부의 이전이 용이합니다.
부모님이 법인에게 돈을 빌려주고, 자식이 다시 법인에게 돈을 빌리는 방식으로도 증여세를 절세할 수 있습니다. 이 경우 법인은 부모님에게 이자비용을 납부해야 하고, 자식은 법인에게 이자비용을 지급해야 합니다.
이 외에도 법인을 활용하여 부동산을 매입한 후, 자녀 등에게 배당금을 지급하거나 주식을 이전하여 부를 이전하는 방법 등이 있습니다.
4. 자금 조달이 용이합니다.
개인에 비해 법인의 대출한도가 높은 편입니다. 매출 실적이 전혀 없는 신설 법인도 제2 금융권을 통하는 경우 투자 예정인 부동산의 평가액의 70%에 상당하는 대출한도를 받을 수 있습니다. 일반적으로 개인보다 10% p 높은 LTV가 적용됩니다.
5. 비용처리에 대한 법인사업자 혜택을 받을 수 있습니다.
법인사업자가 부동산을 매입한 후 처분하는 경우 법인사업자의 인건비, 사무실 유지비, 차량 유지비 등 일반관리비도 법인세 과세 표준 계산 시 차감받을 수 있습니다. 또한, 대출에 대한 이자비용도 과세표준에서 차감하기 때문에 세율뿐만 아니라 과세표준을 계산하는 것에도 유리한 점이 많습니다.
6. 주택 수를 분산시킬 수 있습니다.
지금은 좀 나아졌지만, 몇 년 전까지만 해도 다주택자에 대한 보유세와 양도세 중과가 크게 적용되었습니다. 이러한 상황에서 법인과 분산하여 주택을 보유할 경우 개인의 세금은 줄어들 수 있습니다. 하지만, 경우에 따라 법인의 보유세율이 더 높은 경우가 있기 때문에 이는 Case별로 면밀히 검토하고 결정해야 합니다.
2. 부동산 법인 투자의 단점
1. 개인보다 세금을 더 납부해야 할 수 있습니다.
법인으로 부동산을 투자하는 것은 절세에 도움이 되지만, 경우에 따라 개인보다 세금이 더 나올 수 도 있습니다. 개인의 경우 양도소득세만 납부하면 양도차익은 개인에게 귀속됩니다. 하지만, 법인의 소득은 법인에게 귀속되기 때문에 개인이 이 소득을 이전받기 위해서는 아래와 같이 배당, 상여/급여, 퇴직금 등을 활용해야 합니다.
배당의 경우 배당수익에 따른 분리과세 or 종합과세가 이루어지며, 상여나 급여는 근로소득으로 종합소득세를 납부해야 합니다. 퇴직금으로 받게 되면 퇴직소득세를 별도로 납부해야 합니다.
2. 장기 투자에 불리합니다.
개인 명의로 투자할 경우 장기보유특별공제를 적용받습니다. 법인은 장기보유를 해도 공제받는 금액이 없기 때문에 개인보다 세율을 높게 적용받을 수 있습니다.
3. 고정 비용이 발생합니다.
사무실을 임차할 경우 임차비용, 복식부기 회계장부를 만들기 위한 월 기장료, 법인세 납부 시 세무결산조정료 등이 발생합니다. 법인 설립과 동시에 법인을 계속 유지하기 위해서는 발생하는 비용들입니다.
4. 세입자를 구하기 어려울 수 있습니다.
법인으로 주택을 투자했을 경우, 임대인들이 법인이 세입자인 집에 들어오는 것을 꺼려할 수 있습니다. 또한 임대인이 법인이라면 세입자의 전세자금대출 상품 가입이 제한적입니다.
5. 법인 본점 위치에 따른 취득세를 중과받을 수 있습니다.
법인의 주택 취득세 12%로 개인이 4 주택 이상을 취득하는 최고 세율이 적용됩니다. 비주택의 경우 동일한 세율이 적용되지만, 수도권 과밀억제권역이 본점인 경우 취득세 중과를 받을 수 있습니다.
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