상가 임대차보호법 임대료 3기 연체란?

오늘은 상가 임대차보호법 상 임대료 3기 연체 시 발생하는 임대인의 계약해지 요구에 대해 알아보겠습니다. 인테리어와 같은 초기 투자가 있는 상가 임차인을 보호하기 위해서, 상가건물 임대차보호법이 제정되었는데요. 하지만, 임차인의 임대료 연체로 인해 임대인과의 신뢰 관계가 깨지면 상가 임대차보호법에서 계약해지를 요구할 수 있다고 명시되어 있습니다. 지금부터 해당 내용에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 상가 임대차보호법 계약갱신 요구권 적용 대상
2. 임대료 3기 연체 시 계약해지 요구

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1. 상가 임대차보호법 계약갱신 요구권 적용 대상

 

2018년 10월 16일 상가건물 임대차보호법이 개정되면서, 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인은 계약이 해지되기 6개월에서 1개월 사이에 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거부할 수 없습니다.

 

물론, 이러한 상가 임대차보호법에 적용받기 위해서는 환산보증금이 지역별 보증금 범위 안에 들어와야 합니다. 환산보증금과 상가건물 임대차보호법 적용 대상은 아래와 같습니다.

 

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)

 

지역	환산보증금 범위
서울특별시	9억 이하
수도권 과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천 이하
광역시 등	5억 4천 이하
기타 시	3억 7천 이하

 

예를 들어, 보증금 2억에 월세가 600만 원인 상가를 서울에서 임차하고 있다면, 환산보증금은 8억(=2억 + 600만 x100)으로 9억 원 이하이기 때문에 상가 임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.

 

 

2. 상가 임대차보호법 임대료 3기 연체란?

 

이렇게 상가 임차인은 최대 10년 간 계약갱신 요구를 할 수 있습니다. 하지만, 임대료 연체로 임대인과 임차인의 신뢰가 깨졌다면 이야기가 달라집니다.

 

상가건물 임대차보호법은 임차인의 임대료 연체액이 3기의 임대료에 달하는 때에는 임대인이 임대계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다(제10조의 8). 주택을 포함한 일반 임대차의 경우에는 임대료 연체액이 2기의 임대료에 달하는 때에 계약을 해지할 수 있다는 점에서(민법 제640조), 상가 임차인이 좀 더 보호를 받고 있습니다. 상가 임대인은 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 계약을 해지할 수 있으므로 연체된 임대료의 누적 금액이 3기의 차임액에 달해야 합니다.

예를 들어 월 임대료가 100만 원이라고 가정할 때, 어느 달은 80만 원, 어느 달은 0원, 어느 달은 50만 원 밖에 임대료를 납부하지 못하였더라도 그 누적 합계액이 3기의 차임액, 즉 300만 원에 달하지 않는다면 연체 횟수와 무관하게 계약해지권이 발생하지는 않습니다.

 

만약, 임차인이 계약만료 전 연체된 임대료를 모두 납부하였어도, 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 과거 3기의 차임액에 해당하는 연체가 발생했다는 사실만으로, 임대인과 임차인의 신뢰가 깨졌다고 판단하여 대법원이 임대인의 손을 들어준 판례가 있습니다. 따라서, 3기 차임액의 달하는 연체가 발생하지 않도록 주의하셔야 합니다.