상가 임대차보호법 임대료 인상 상한선

오늘은 상가 임대차보호법에서 정한 임대료 인상 상한선의 적용 대상과 계산 방법 등에 대해 알아보겠습니다. 인테리어나 투자가 많은 상가건물 임차인을 보호하기 위해 상가건물 임대차보호법이 만들어졌는데요. 이 법에서 정하는 환산보증금 이내의 임차인에게는 임대료를 매년 5% 이상 인상할 수 없습니다. 과연 어떤 내용인지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 상가 임대차보호법 적용 대상
2. 상가 임대료 인상 5% 계산 방법
3. 상가 임대료 인상 상한선 관련 Q&A

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1. 상가 임대차보호법 적용 대상

 

상가건물 임대차보호법은 인테리어나 투자가 많은 상가건물 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 이 법에서는 상가 건물의 월세를 매년 5% 이상 인상할 수 없도록 정하고 있는데요. 하지만, 모든 임차인이 해당 법률을 적용받을 수 있는 것은 아닙니다. 환산보증금이 아래 표에 나온 지역별 기준보다 낮아야 임대차보호법의 적용 대상이 됩니다.

 

상가건물 임대차보호법 적용 대상

 

여기서 환산보증금은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

• 환산보증금 = 보증금 + (월세 X 100)

 

예를 들어 보증금 2억에 월세가 600만 원인 상가를 임차하였다면, 환산보증금은 8억(2억 + 600만 X 100)으로 서울특별시에 있다면 상가 임대차보호법의 적용 대상이 될 수 있습니다.

 

 

2. 상가 임대료 인상 5% 계산 방법

 

상가 임대차보호법에 적용되었다면, 임대료 인상률이 5%로 제한됩니다. 여기서 임대료는 월세만을 이야기하는 것이 아닌, 보증금도 함께 의미하는데요. 따라서 정확한 월세 인상 제한을 계산하려면, 환산보증금으로 전체 인상률 계산해야 합니다.

 

<기존 임대료>

• 보증금 : 2,000만
• 월세 : 100만

 

이렇게 보증금 2천만 원에 월세 100만 원인 상가가 있다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 월세만 생각하면 5% 인상 시 월세는 105만 원이 됩니다. 하지만, 보증금 2,000만 원도 있기 때문에 이를 월세로 환산한 5% 인상도 함께 계산해야 하는데요. 이를 계산하는 방법은 다음고 같습니다.

 

• 환산보증금 : 2,000만 + (100만 x100) = 1.2억
• 5% 인상 환산보증금 : 1.2억 x 1.05 = 1.26억

 

이렇게 계산한 5% 인상된 환산보증금 1.26억을 다시 보증금과 월세로 나눠보겠습니다. 보증금을 똑같이 2,000만 원을 받는다면, 월세는 106만 원이 됩니다.

 

<5% 인상 임대료>

• 1.26억 = 2,000만 + (106만 x100)
  • 보증금 : 2,000만
  • 월세 : 106만

 

따라서, 보증금 2000만 원에 월세 100만 원인 상가가 최대로 인상할 수 있는 월세는 106만 원입니다.

 

3. 상가 임대료 인상 상한선 관련 Q&A

 

상가 임대료 인상 상한선과 관련하여 자주 묻는 질문에 대한 답변을 해보겠습니다.

 

Q. 계약기간 중인데도 매년 5%씩 월세를 인상할 수 있나요?

A. 임대인은 상가건물 임대차보호법에 따라 1년마다 차임의 증액을 청구할 수 있습니다. 다만, 임차인이 거절할 경우 임대인은 인상의 필요성을 소송을 통해 입증해서 승소해야만 임대료를 인상할 수 있습니다.

 

Q. 매년 인상을 하지 않아서, 3년 후 15% 임대료 인상이 가능한가요?

A. 불가능합니다. 5% 한도 내에서만 인상이 가능합니다.

 

Q. 건물 관리비도 임대료처럼 5%를 초과하여 올릴 수 없나요?

A. 관리비는 5% 초과 인상 제한과 관련이 없습니다.

 

 

Q. 임대인과 임차인이 합의 후 10% 임대료 인상 계약을 하였다면 유효한가요?

A. 유효하지 않습니다. 만일 5%를 초과하여 계약하였다 하더라도, 임차인은 '부닥이득반환소송'을 통해 5% 초과분의 금액을 반환받을 수 있습니다.

 

 

Q. 새로운 임차인과 신규임대차 계약을 체결한 경우, 기존 임대료를 기준하여 5%를 초과하여 올릴 수 없나요?

A. 새로운 임차인과는 신규 계약 시에는, 기존 임대료와 상관없이 임차료를 올려서 받을 수 있습니다. 만약 임대인이 임차료를 20~30% 등 대폭으로 인상을 하여, 기존 임차인이 권리금을 받고 나가는 것을 방해한다고 여겨질 경우 임차인은 이를 소송할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 자신이 왜 임대료를 이렇게 올려야 하는지 소송에서 소명을 해야 할 수 있습니다.