1가구 1주택 양도세 비과세 요건

오늘은 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보겠습니다. 정부에서는 1주택자가 주택을 판매할 때 양도차익에 대해 부과하는 세금인 양도세를 비과세 하는 혜택을 제공하고 있습니다. 1주택자가 이사를 갈 때도 양도세 비과세 혜택을 제공하여, 갈아타기를 통해 자산을 불려 나갈 수 있는데요. 부동산 투자를 하거나 이사를 갈 때 꼭 알아야 하는 개념인 1가구 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 양도소득세란?
2. 1가구 1주택 양도세 비과세 요건
3. 양도세 계산 사례

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1. 양도소득세란?

 

먼저 양도소득세가 무엇인지 설명드리겠습니다. 양도소득세를 부과하는 과표표준은 바로 '매매차익'입니다.

 

• 부동산을 샀을 때 가격 → 취득가액
• 부동산을 판매한 가격 → 양도가액
  • 양도가액 - 취득가액 = 매매차익(양도차액)

 

 

정부는 양도차액으로 수익이 실현되면 세금을 징수합니다. 이게 바로 '양도소득세'입니다. 예를 들어 6억에 구입한 아파트를 9억에 판매했다면 양도차익은 3억이 됩니다. 이 3억에 대한 세금이 바로 양도소득세입니다.

 

양도소득세 개념

 

※양도세율

양도소득세는 양도차액이 높아질 때마다점점 세율이 높아지는 누진세 성격의 세금입니다. 양도세는 과세표준에 따라 최저 6%에서 최대 45%의 세율이 적용됩니다. 양도소득세는 

 

양도세율표

 

 

 

 

 

2.  1가구 1주택 양도세 비과세 요건

 

그렇다면 지금부터 1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 요건을 알아보겠습니다. 다음 3가지 조건을 만족한다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

 

• 1세대 1주택 : 모든 세대원을 통틀어 양도일 기준 1주택만 가지고 있어야 합니다.
• 2년 이상 보유 : 판매하는 주택을 2년 이상 보유했어야 합니다. 조정대상지역이나 투기과열지구의 주택인 경우 실거주도 2년 해야 합니다. 2년 거주요건은 2017년 8월 2일에 나온 대책 때 처음 발표되었습니다. 
• 고가주택 : 양도한 주택의 실거래가액이 12억 원을 초과한다면 12억 초과에 대한 양도세는 납부해야 합니다.

 

양도소득세 비과세 요건 2년 거주요건 확인 방법

 

 

2년 거주요건은 주택을 취득한 시점에 조정대상이었는지가 중요합니다. 현재는 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제되었으나, 과거 조정대상지역일 때 해당 주택을 구매했다면 2년 거주 요건이 적용됩니다.

 

3. 양도세 계산 사례

 

12억 원을 넘는 주택을 매매하면 과세 대상 양도 차익에서 기본공제, 장기보유 특별공제를 빼 과세표준을 산출하고, 여기에 6∼45%의 세율을 곱해 양도소득세를 결정됩니다.

 만약에 매각가가 13억이고, 매수 가격이 7억 원이었다면 양도가액은 다음과 같이 계산됩니다. 이렇게 계산된 양도차익 0.46억에 대해 양도세율을 곱하면, 납부해야 할 양도소득세가 계산됩니다.

 

(13억-7억) * (13억-12억) / 13억 = 0.46억

 

여기에 장기보유특별공제까지 받으면, 양도소득세를 추가로 공제받을 수 있습니다. 1주택을 보유한 세대가 양도가액 12억 원 이상의 부동산을 팔았을 때는 보유기간과 거주기간으로 나누어 각 40% 한도로 공제를 적용받아, 최대 80%를 공제받을 수 있습니다.

 

보유기간		2년 이상	3년 이상	4년 이상	5년 이상	6년 이상	7년 이상	8년 이상	9년 이상
토지・건물		-	6%	8%	10%	12%	14%	16%	18%
1세대 1주택	보유	-	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%
	거주	8%	12%	16%	20%	24%	28%	32%	36%

 

보유기간		10년 이상	11년 이상	12년이상	13년 이상	14년 이상	15년 이상
토지・건물		20%	22%	24%	26%	28%	30%
1세대 1주택	보유	40%
	거주	40%