부담부증여 양도소득세 계산 사례

부담부증여 양도소득세 계산 사례

 

안녕하세요 혁박입니다. 오늘은 부동산 증여의 절세 Tip이 될 수 있는 '부담부증여'에 대해서 알아보겠습니다.

 

<목차>

1. 부담부증여란?

2. 부담부증여 양도소득세 계산

3. 부담부증여에 따른 취득세 계산

4. 부담부증여 주의사항

 

 전국주택 증여건수가 역대 최고치를 달하고 있습니다. 종합부동산세로 인해, 다주택자의 주택 보유에 대한 세부담이 커졌고, 여기에 양도소득세까지 중과를 하게 되어 '남한테 팔바엔 차라리 내 자녀에게 증여'하자는 사람들이 늘어난 것인데요. 이에따라, 증여세에 대해 상담을 요청하는 사람들도 늘고 있다고 합니다.

 

 해당 포스팅에서는 이러한 증여세의 절세 Tip이 될 수 있는 '부담부증여'에 대해서 알아보겠습니다.

 

 

증여건수 최대

 

 

1.부담부증여란?

 

대한민국에서 빚이 없이 주택을 가지고 계신분이 거의 없습니다. 자녀에게 주택을 증여할때, 전세금이나 주택담보대출 같은 빚을 함께 증여하는 것이 바로 부담부증여입니다.

 

 

부담부증여의 개념

 

 

 

예를 들어서, 전세보증금 2억이 껴있는 시가 5억의 아파트를 증여하는 경우, 2억원을 뺀 3억원에 대해서만 증여세를 내는 것입니다.

 

 

 

 

이 경우 3억원에 대한 증여세는 수증자인 자녀가 부담하게 됩니다. 증여세율은 아래 글을 참고하시면 자세하게 설명되어 있습니다.

 

 ※증여세율 참고

[부동산 이야기] - 증여세율 및 증여세 계산기

 

반대로 부모님의 입장에서는 보증금 2억이라는 빚이 청산된 것이기 때문에, 과세당국은 이를 대가성이 있다고 판단합니다. 따라서, 부모님은 2억원에 대한 양도소득세를 내야합니다.

 

2.부담부증여 양도소득세 계산

 

 - 부담부증여의 양도차익 계산

 

 부담부증여는 증여가액을 줄이기 때문에, 증여세에 대한 부담을 확 줄여줍니다. 하지만 양도소득세를 내야하기 때문에, 이 금액에 따라 부담부증여가 유리할수도 있고, 아닐수도 있는데요.

 

 

사례

 

 

 위의 사례를 보시면, 시가 10억의 아파트에 6억원의 전세보증금이 들어가 있을때, 취득가액이 5억이었다면 양도차익은 3억으로 계산됩니다.

 

3억의 양도차익에 대한 양도세가 얼마인지에 따라, 부담부증여가 절세에 유리할 수 있는데요. 만약 양도소득세 비과세 조건이 되는 주택이라면, 부담부증여는 큰 절세 효과가 있습니다.

 

증여를 하려는 주택이 양도소득세 비과세에 적용되는지는 아래 글을 참고하시기 바랍니다.

 

 ※양도소득세 비과세 참고

[부동산 이야기] - 1가구 1주택 양도세 비과세 요건(2021년)

[부동산 이야기] - 양도소득세 장기보유특별공제 2021

[부동산 이야기] - 일시적 1가구 2주택 비과세 요건 양도세

 

 

 - 부담부증여 vs 일반증여 사례

 

그러면 부담부증여와 일반증여 중 어떤 것이 유리한지, 사례를 통해 확인해보겠습니다.

 

 

사례1) 조정대상지역 3주택 

 

 

조정대상지역의 3주택을 가지고 계시다면, 증여세 기본세율에서 20%가 중과됩니다.

위의 사례는 취득가가 2억원이었던 아파트가 11억원이 되었고, 전세보증금 6억 있다고 본 것인데요.

 

이 경우 양도차익이 크고, 양도세 중과를 받기 때문에 일반증여가 유리합니다.

 

 

사례2) 원 취득액이 높은 경우

 

 

이 사례는 원 취득액을 10억으로 가정한 것입니다. 이경우, 양도차익이 적습니다. 양도세가 낮을 경우에는 일반증여보다, 부담부증여가 유리합니다.

 

 

사례3) 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 충족 사례

 

 

이 사례는 현실적으로 거의 없는 사례인데요. 1세대 1주택인 경우에 증여를 하는 경우는 적기 때문입니다.

 

그래도 계산을 해보면, 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 요건을 충족하기 때문에, 일반증여보다 부담부증여가 유리합니다.

 

3.부담부증여에 따른 취득세 계산

 

부담부증여는 일반증여보다 취득세 절세에 유리합니다.

 

 

 

 

 위의 표처럼, 주택을 매매로 취득할때보다, 증여로 취득할 경우 취득세율이 높게 적용됩니다. 

 

 

부담부증여의 취득세 적용

 

 

 하지만 부담부증여의 부채에 대해서 증여취득으로 보지 않는데요. 따라서 낮은 취득세율을 적용받을 수 있습니다.

 

 

 

 

위의 예시를 보시면, 부채 6억에 대해서는 일반 취득세율인 2%를 적용받고, 공시지가에서 부채를 뺀 1억에 대해서는 12%의 세율을 적용받습니다. 참고로 취득세는 시가가 아닌 공시지가를 기준으로 적용됩니다.

 

 

 

 

만약 일반증여로 10억짜리 주택을 증여했다면, 전체에 12%를 적용해 8천 만원의 취득세가 부과됩니다. 하지만, 부담부증여를 활용하면 6천만원 정도 취득세를 절세할 수 있습니다.

 

4.부담부증여 주의사항

 

이렇듯 양도세 부담이 적은 경우에는 부담부증여를 통해, 증여세와 취득세를 절세할 수 있는데요.

하지만 부담부증여는 빚을 양도하는 것이기 때문에, 부채상환은 수증자인 자녀의 힘으로 직접 해야합니다. 만약 부담부증여를 하고, 전세보증금도 증여자의 도움으로 상환하는 것이 적발되면, 과세당국의 처벌 대상이 될 수 있습니다.

 

 국세청은 보도자료를 통해 대출·임대보증금을 낀 주택 편법증여에 대한 전수조사를 진행할 것이라고 밝혔습니다. 부채 상환 전 과정을 끝까지 사후 관리 한다고 하니, 이점 꼭 참고하시기 바랍니다.