주택담보대출 LTV, DTI, DSR 총정리

 오늘은 주택담보대출의 기본 개념인 LTV와, DTI, DSR의 정의에 대해 알아보겠습니다. 부동산 뉴스를 보면, LTV가 40%로 제한되었다, DTI 규제를 풀어주겠다 등, 알 수 없는 용어를 자주 보게 되는데요. 이 뜻을 명확히 알아야 현재의 주택 관련 규제를 알 수 있고, 내가 살 수 있는 주택의 예산도 계산해보실 수 있습니다.

 

해당 포스팅에서는 주택담보대출의 LTV, DTI, DSR의 개념과 현재 적용 기준에 대해 알아보겠습니다.

 

<목차>
1. 주택담보대출 LTV 개념 및 조정대상지역, 투기과열지구 규제현황
2. 주택담보대출 DTI 개념 및 규제
3. DSR 비율의 개념

 

1. 주택담보대출 LTV 개념 및 조정대상지역, 투기과열지구 규제 현황

 

 LTV는 Loan To Value Ratio의 약자입니다. 한국어로는 담보인정비율이라고 하는데요. 이게 무슨 뜻이냐면, 내가 가지고 있는 주택을 담보로, 집값의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지 대출 한도에 대한 지표입니다. 즉 은행에서 내가 가진 주택의 담보가치를 얼마까지 인정하는지를 나타내는 기준인데요. 여기서 주택의 가격(집값)은 KB시세로 판단합니다. 은행에서도 KB시세를 이용하는데요. 만약 KB시세가 없는 주택이라면 한국감정원의 시세를 이용하고, 이마져도 없다면 개인이 직접 진행한 감정평가액으로 계산을 해줍니다.

 

 현재 조정대상지역과, 투기과열지구의 LTV 규제 기준은 각각 50%와 40%입니다. 조정대상지역과 투기과열지구 지정현황은 아래 글에서 확인하실 수 있습니다.

 

조정대상지역 투기과열지구 지정현황

 

투기과열지구, 조정대상지역 LTV 규제 현황

 

 위의 표를 보시면, 투기과열지구와 조정대상지역의 LTV 규제를 확인하실 수 있는데요. 서울은 전체가 투기과열지구이기 때문에, 주택가격의 40%까지만 대출이 나옵니다. 또한, 9억 초과분에 대해서는 20%의 대출이 나오는데요. 예를 들어, KB시세가 10억인 아파트는 9억의 40%인 3.6억과, 1억의 20%인 0.2억 까지 대출 담보를 인정해줘 3.8억의 대출이 나옵니다. 즉 10억짜리 서울 아파트를 사시려면, 최소 6.2억의 자기자본이 필요하다는 뜻입니다.

 

물론, 디딤돌대출과 보금자리론을 이용하시면, LTV를 최대 70%까지 적용받으실 수 있습니다. 디딤돌대출과 보금자리론의 상세 조건과 금리는 아래 글을 통해 확인 가능합니다.

 

보금자리론 대출자격 및 금리 정리

 

디딤돌대출 조건 및 금리

 

2. 주택담보대출 DTI 개념 및 규제

 

 DTI는 Debt To Income Ratio의 약자로 한국어로는 총부채상환비율입니다. 주택담보대출 신청자의 소득이 얼마이고, 빚을 갚기 위해 소득의 몇% 쓸 예정인지 확인하는 지표인데요. 

 

 DTI 비율을 구하는 방법은 다음과 같습니다.

 

(주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 부채의 연간 이자 상환액) / 연소득

 

 DTI같은 경우는 투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 60%의 비율이 정해져 있는데요. 이는 은행원분들이 대부분 소득에 따라 맞춰주십니다. 만약 연간 원리금 상환액이 너무 크다면, 30년 만기로 상환하시면 되기 때문에 DTI로 인해 주택담보대출이 불가한 경우는 많지 않습니다. 대부분 LTV로 인해, 자기자본이 많지 않아 집을 못사는 경우가 많습니다. 

 

3. DSR 비율의 개념

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 한국어로는 총부채원리금상환비율인데요. DTI보다 더 강화된 기준으로 주택담보대출 뿐만 아니라, 신용카드, 자동차할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등의 원리금도 포함하여 비율을 산정한 것입니다.

 

 DSR 비율을 구하는 방법은 다음과 같습니다.

 

총부채 연간 원리금 상환액 / 연소득