지난 11월 10 정부는 부동산 관계장관회의를 열어, 최근 부동산 시장 현안에 따른 대응방안을 의결하였는데요. 이 회의에서 서울과 인근 4개 지역을 제외한 모든 부동산 규제지역을 대거 해제했습니다. 부동산 세제 개편은 국회를 통과해야 하여, 여야가 대립하고 있는 지금 통과하기 쉽지 않은데요. 그에 반해 규제지역 해제는 법 개정 없이 진행할 수 있어 정부가 쉽게 꺼낼 수 있는 부동산 규제 완화 카드입니다. 이러한 부동산 규제지역 해제는 어떤 의미가 있고, 비규제 지역이 되면 어떤 효과가 있는지 지금부터 자세히 설명드리겠습니다.
<목차>
1. 부동산 규제지역 해제(2022.11.14 기준)
2. 규제지역 해제에 따른 세제 효과(양도세, 취득세 등)
3. 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 효과 총정리
1. 부동산 규제지역 해제(2022.11.10 기준)
11월 14일부터 서울과 광명, 과천, 분당, 하남을 제외하고 모든 규제 지역이 해제됩니다. 수원과 안양, 안산, 구리 등은 투기과열지구에서 바로 비규제 지역이 되어 이례적으로 2단계가 해제되었는데요. 정부는 거래량이 급감한 현재의 부동산 시장을 심각하게 보면서, 상황에 따라 추가 규제 지역 해제도 검토하겠다고 밝혔습니다. 서울 내에서도 외곽 지역은 경기도 지역보다 저렴한 경우도 있기 때문에, 향후에는 서울 외곽지는 추가로 규제 해제가 될 수 있기에 계속 상황을 지켜봐야 할 듯합니다.
2. 규제지역 해제에 따른 세제 효과(양도세, 취득세 등)
투기과열지구, 조정대상지역에서 풀려 비규제 지역이 되면 기존에 규제로 인해 있었던 세제 중과 등이 사라지게 됩니다. 어떻게 보면 추가적인 세제 혜택을 얻는다고 볼 수 있습니다.
조정대상지역세서 1가구 1 주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 2년 거주 요건을 충족해야 했습니다. 하지만, 비규제 지역이 되면 2년 보유만 하여도 비과세 요건을 충족할 수 있습니다. 또한 일시적 1가구 2 주택자는 종전 주택 처분기한이 3년으로 늘게 됩니다. 또한 다주택자에 대한 양도세 중과도 사라지게 됩니다.
기존에 2주택 이상을 하기 힘들었던 가장 큰 이유는, 조정대상지역 내 2 주택의 경우 취득세를 8% 이상 부과했기 때문인데요. 하지만 비규제 지역이 되면 2 주택자까지 일반세율이 적용됩니다. 또한 증여 후 취득세율도 12%에서 3.5%로 떨어져 증여 거래도 활발해질 것으로 보입니다.
또한 비규제지역에서는 2 주택자까지 종합부동산세 중과세율이 적용되지 않습니다. 비규제 지역 3 주택 이상부터 중과세율이 적용됩니다.
사실 취득세, 양도세, 종부세의 세율을 조정하는 것은 모두 법 개정사항입니다. 그러나 여소야대의 현 국회 상황에서 법을 개정하는 것은 쉽지 않은데요. 따라서, 이렇게 규제지역을 대규모로 해제하여 간접적으로 부동산 세제 규제를 완화한 것으로 볼 수 있습니다. 정부는 부동산 거래 활성화를 위해 다주택자의 거래 증가가 필요하다고 판단한 듯합니다. 이렇게 규제지역이 해제되면서, 서울에 1채를 가지고 있고, 수원 광교에 1채를 추가로 가져도 부동산 세제로 인한 불이익이 완전히 사라지게 되었습니다. 이에 따라, 서울 외 지역의 2 주택자 거래가 지금보다 조금은 활성화될 수 있을 것으로 보입니다.
3. 투기과열지구 및 조정대상지역 해제 효과 총정리
비규제지역이 되면서, LTV가 최대 70%로 확대되게 됩니다. 소득이 충분하다면, 집값의 최대 70%를 대출받아 집을 살 수 있게 되는 것입니다. 하지만 현재와 같이 금리가 높은 시기에는 반쪽짜리 규제 해제로 볼 수 있습니다.
또한, 비규제 지역의 청약 추첨제 비율도 확대됩니다. 85제곱미터 이하는 추첨제 비율 60%, 85제곱미터 초과는 100%로 공급됩니다.
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