특례 보금자리론 무엇일까?

 오늘은 정부에서 2023년부터 시행되는 특례 보금자리론에 대해서 알아보겠습니다. 정부는 기존 보금자리론보다 주택 가격 및 소득 요건 등을 확대한 특례 보금자리론이 신설한다고 밝혔는데요. 안심 전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합하는 개념이라고 합니다. 2022년 12월부터 규제지역의 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 일원화된 것에 이어, 특례 보금자리론이 생기면 서민 실수요자 층과 생애최초 구매자 등에게 대출 관련 혜택이 크게 늘어날 것으로 보입니다. 지금부터 특례 보금자리론에 대해 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 특례 보금자리론이란?
2. 특례 보금자리론 예상
3. 특례 보금자리론 출시(2022.01.30 UPDATE)

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1. 특례 보금자리론이란?

 

 정부는 내년부터 안심 전환대출(주택 가격 6억 원 이내·대출한도 3억 6000만 원)과 적격대출(9억 원 이내·한도 5억 원)을 기존 보금자리론에 통합한 특례 보금자리론으로 운영할 예정입니다.

 

특례보금자리론 신규 출시 안내문

 

 

2. 특례 보금자리론 예상

 

  기존에 보금자리론과 적격대출은 무주택자나, 처분조건부 1 주택자를 대상으로 운영되었습니다. 또한 주택 가격과 대출한도, 소득요건은 다음과 같았습니다.

 

※보금자리론

• 대상 : 무주택자, 1 주택자(처분조건부)
• 주택 가격 : 6억 원 이내
• 대출한도 : 3.6억
• 소득 한도 : 7천만 원 이내(DSR 적용 제외)

 

※적격대출

• 대상 : 무주택자, 1 주택자(처분조건부)
• 주택 가격 : 9억 원 이내
• 대출한도 : 5억
• 소득 한도 : 없음

 

  두 대출의 요건을 고려했을 때, 특례 보금자리론은 주택 가격 9억 이내, 대출 한도 5억 이내로 LTV 70% 정도 적용될 것으로 보입니다. 또한 소득 한도는 우대형 안심 전환 대출의 소득제한인 1억 원으로 완화될 것으로 예상됩니다. 기존 보금자리론은 DSR 제한이 없었지만, 과도한 채무를 막기 위해 어느 정도 제한은 둘 것으로 보입니다.

 

 

 하지만, 최근 금리가 급격하게 오르면서 국가 지원 대출인 보금자리론과 적격대출의 이자도 4.5%를 상회하고 있습니다. 지금과 같은 고금리 기조가 이어진다면, 특례 보금자리론이 나오더라도 이자 부담이 커 실제로 해당 대출을 이용하는 사람은 많지 않을 것으로 보입니다. 정부는 여러 방법으로 주택시장의 거래 활성화를 모색하고 있지만, 고금리 기조가 꺾이지 않으면 주택거래 활성화가 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

 

3. 특례 보금자리론 출시

 

고금리 상황에서 주택 구입이나 '대출 갈아타기'가 필요한 실수요자를 위한 정책 상품인 특례보금자리론이 1월 30일 출시되었습니다.

 

특례보금자리론 대상요건, 지원내용

 

 

주금공은 우선 특례보금자리론 금리를 연 4.25∼4.55%(일반형)와 연 4.15∼4.45%(우대형)로 책정해 신청을 받는다고 합니다. 최근 시중은행 주택담보대출 금리 하단이 연 4%대 초반까지 떨어지자 당초 계획 대비 일반형과 우대형 모두 예정보다 금리를 0.5%포인트(p) 낮췄습니다.

 

 여기에 기타 우대금리(사회적 배려 층·저소득청년·신혼가구·미분양주택, 최대한도 0.8%포인트)를 더하면 최대 0.9%포인트 낮은 금리가 적용될 수 있습니다.  우대금리 중복 적용시 특례보금자리론 금리는 연 3.25∼3.55%까지 가능합니다.

기존 보금자리론(소득 7천만원 이하)과 달리 소득 요건이 없습니다. 지원을 받을 수 있는 주택가격 상한은 기존 6억원에서 9억원으로 늘렸으며, 대출 한도는 3억6천만원에서 5억원으로 확대됐습니다.

총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 현재 1억원 초과 대출자에게는 DSR 40% 규제가 적용되는데, 특례보금자리론에는 이런 제한이 적용되지 않습니다.

기존 보금자리론과 마찬가지로 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%(생애 최초 구매자 80%)와 60%가 적용됩니다.

만기는 10·15·20·30·40(만 39세 이하 또는 신혼부부)·50년(만 34세 이하 또는 신혼부부) 등 6가지 상품 중 고를 수 있습니다.

중도상환수수료도 면제됩니다. 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐 아니라 추후 특례보금자리론에서 은행 주담대 상품으로 다시 옮겨가는 경우에도 중도상환수수료는 없습니다.