실거주 의무 폐지, 3년 유예?

오늘은 분양가 상한제 적용 아파트의 실거주 의무가 3년간 유예될 가능성이 커진 소식을 전달해 드리겠습니다. 분양권 청약을 받았지만, 분양대금을 전부 감당하기 힘든 분들에게 가장 큰 어려움이 바로 실거주 의무였습니다. 부동산 시장과 함께 청약 시장도 얼어붙으면서, 실거주 의무를 3년 유예하는 안을 민주당에서 제안했는데요. 지금부터 해당 내용을 자세히 설명드리겠습니다.

 

<목차>
1. 실거주 의무란?
2. 실거주 의무 3년 유예
3. 전세 계약갱신청구권과 충돌 우려

 

1. 실거주 의무란?

 

실거주 의무는 아파트를 분양받은 후, 최초 입주가능일부터 5년 이내의 범위로 대통령령으로 정하는 기간 동안 계속하여 해당 주택에 거주해야 하는 의무를 의미합니다. 실거주의무는 문재인 정부 시절인 지난 2021년 갭투자 등 투기 수요를 막기 위해 도입되었습니다. 현재 전국 76개 단지 5만여 가구가 2년 실거주 의무 대상입니다.

 

실거주 의무 주택법 제57조의 2

 

둔촌주공과 같이 분양가상한제가 적용된 아파트를 분양받은 사람은 실거주 의무로 인해, 최초 입주가능일에 바로 입주를 해야 합니다. 정부는 부동산 시장이 침체되어 2023년 1・3 대책을 발표하며 전매제한 완화와 실거주 의무 폐지를 발표하였습니다. 하지만, 법 개정 사항인 실거주 의무는 민주당의 반대로 시행되지 못하고 있는 상황이었습니다.

 

 

2. 실거주 의무 3년 유예

 

정치권에 따르면, 실거주 의무 적용 시점을 현행 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일로부터 3년 이내'로 미루는 안이 유력하게 거론된다고 합니다. 3년 유예 안은 야당인 민주당에서 먼저 거론됐습니다. 당초 야당은 실거주 의무 폐지가 갭 투자를 유발해 투기수요를 자극한다고 보고 반대했습니다. 그러나 정부·여당은 분양시장 활성화를 위해 일찌감치 실거주 의무 폐지를 공언한 상태입니다. 시장에서도 실거주 의무 폐지를 기대하는 심리가 상당하기에 야당은 무조건적 반대는 시장 혼란을 가중시킨다고 판단, 3년 유예로 가닥을 잡은 것으로 알려졌습니다.

 

실거주 의무가 3년간 유예되면 전국 76개 단지, 4만 9657 가구가 적용받을 전망입니다. 특히 '단군 이래 최대 개발사업'으로 불리는 둔촌주공(올림픽파크포레온)에서만 1만 2032 가구가 영향을 받습니다. 

 

3. 전세 계약갱신청구권과 충돌 우려

 

이렇게 실거주 의무가 3년 유예되면서, 세입자의 전세 갱신권 행사로 분쟁에 휘말릴 가능성도 생겼습니다. 주택임대차보호법상 세입자는 기존 계약 2년에 더해 2년을 추가로 갱신 요구할 수 있습니다. 물론 집주인이 실거주한다면 갱신청구권은 거절 가능합니다. 하지만, 2+2 계약이 아닌 3년 만에 전셋집에 나와야 한다면, 세입자 입장에서는 해당 집에 전세로 들어오는 메리트가 상당히 사라지는 것입니다.

 

따라서, 부동산 업계에서는 "실거주 의무 자체를 폐지하거나, 유예 기간을 전세권 갱신이 만료되는 4년으로 조정해야 한다"라는 의견이 나오고 있습니다.